Krok siedemnasty: wypowiedzenie

Powody wypowiedzenia każdej umowy najmu są określone przez kodeks cywilny. Wynajmujący ma prawo niezwłocznego wypowiedzenia umowy, zarówno tej na czas nieokreślony, jak i na czas określony, bez zachowania terminów wypowiedzenia, w przypadku, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie zmienia swego postępowania oraz gdy zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667§ 2 k.c.) lub gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności i mimo wyznaczenia na piśmie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, nie reguluje zaległości (art. 672 oraz art. 687 k.c.).

Wynajmujący ma także prawo rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo gdy przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 k.c.). O porządek domowy chodzi wtedy, gdy np. lokal użytkowy znajduje się w kamienicy mieszkalnej, natomiast w przypadku, gdy znajduje się np. w pasażu handlowym lub centrum handlowym, może tu chodzić o obowiązujący w tych miejscach regulamin. Przykładowo, jeśli w jednym z pomieszczeń użytkowych na parterze domu mieszkalnego mieści się sklep spożywczy, godziny otwarcia tego sklepu mogą powodować, że wyładowywanie towaru może się odbywać w godzinach nocnych. Powinno to być tak ustalone, aby nie przeszkadzać lokatorom lokali mieszkalnych zamieszkałym w budynku. Najemca może być zmuszony np. do dokonania inwestycji w celu wyciszenia lokalu. Tego typu inwestycja musi być omówiona z wynajmującym. Gdyby jednak on nie zgadzał się na dokonanie zmian lub na rozliczenie nakładów, najemca może postawić zarzut braku współdziałania wierzyciela. Obowiązek współdziałania wierzyciela przy wykonywaniu zobowiązania obejmuje działania podjęte w celu umożliwienia prawidłowej realizacji zobowiązania.

 Najemca może dokonać rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego bez zachowania terminów wypowiedzenia, zarówno gdy umowa najmu jest zawarta na czas określony, jak i nieokreślony, w przypadku gdy lokal ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego w sposób umówiony. Odroczenie wypowiedzenia jest w takim przypadku obowiązkowe, jeśli wady te są usuwalne.

Strony mogą w umowie dowolnie ustalić  termin wypowiedzenia, np. każda ze stron ma prawo wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem. Dotyczy to także umów zawieranych na czas oznaczony.  Artykuł 688 k.c. stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Należy jednak pamiętać, że kodeks cywilny przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dla przykładu - wynajmujący ma do tego prawo, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Wcześniej jednak wynajmujący powinien uprzedzić o tym najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Wynajmujący może także wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Najemcy też przysługuje takie prawo - jeśli wady wynajętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych.

 Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony z powodów niewymienionych w kodeksie cywilnym, ale wymienionych w umowie.

Czy zastrzeżenie w umowie najmu na czas określony możliwości jej wypowiedzenia, a także zastrzeżenie takiej możliwości, ale z podaniem katalogu konkretnych powodów uzasadniających wypowiedzenie, sprzeciwia się „naturze” tego stosunku prawnego?