Krok czwarty: ustal czynsz

Obowiązek zapłaty czynszu obciąża najemcę nawet, gdy najemca nie odebrał rzeczy od wynajmującego.

W dobie kryzysu oszczędności szuka się wszędzie. Wiele firm stara się przenieść do tańszego lokalu lub obniżyć stawkę czynszu albo rozwiązać umowę najmu. Nie jest to proste, ale możliwe do zrealizowania.

Czynsz powinien uwzględniać stan techniczny lokalu, jego położenie, powierzchnię. Zazwyczaj stawki czynszu ustala się w złotych za mkw. albo jako równowartość waluty obcej, najczęściej euro. Nie uniknie się także waloryzacji. Najczęściej wpływ na wysokość czynszu ma wartość cen towarów i usług publikowanych przez prezesa GUS w Monitorze Polskim albo kurs waluty obcej. Przy czynszu denominowanym w walucie obcej, np. w euro, waloryzacji często dokonuje się na podstawie indeksu wzrostu cen konsumpcyjnych MUICP (Monetary Union Index of Consumer Prices). Warto wymóc na wynajmującym, by stosował waloryzację jak najrzadziej, np. raz w roku.

Czynsz składa się zawsze z kilku elementów: stawki podstawowej, za udział w nieruchomości wspólnej, za miejsca parkingowe oraz opłat dodatkowych (w tym ostatnim wypadku zazwyczaj chodzi o podatek od nieruchomości lub opłatę za użytkowanie wieczyste, ale to pozycja bardzo pojemna).

Zdarza się więc, że kiedy najemcy dostają pierwszą fakturę za najem, zaskakiwani są wysokością czynszu. Okazuje się bowiem, że muszą płacić np. za remonty, które mają się odbyć w bliżej nieokreślonej przyszłości, bieżącą konserwację centrum handlowego oraz za promocję, i to niezależnie od tego, czy ich produkty biorą w niej udział czy nie. Dlatego dla własnego dobra warto zadbać o dokładnie sprecyzowanie składników czynszu, tak by wynajmujący nie mógł dopisywać kolejnych.

Czynsz najmu może być oznaczony w: pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 k.c.).

Dokładne określenie w umowie najmu czynszu jest w interesie zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Dlatego w umowie należy podać nie tylko jego wysokość, w jakim terminie i w jaki sposób będzie płacony (np. do rąk wynajmującego czy na rachunek bankowy), ale także, w jaki sposób i jak często będzie waloryzowany (np. według wskaźników GUS). Należy pamiętać, że czynsz nie może być wyrażony w obcej walucie, tylko w złotych. Można jednak określić równowartość tej kwoty w obcej walucie. Jeśli stawka czynszu jest ustalana za metr kwadratowy, ważne jest, by w umowie została precyzyjnie określona powierzchnia lokalu.

Strony powinny w umowie określić termin płatności czynszu, np. do 15 dnia każdego miesiąca. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, powinien być płacony z góry, a mianowicie gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie do 10 dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.).

Jak się uchronić przed niechcianą podwyżką czynszu

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 6851 k.c.).

Przedsiębiorcy, chcąc uniknąć zastosowania art. 6851 k.c., wprowadzają do umów klauzule wyłączające. Wątpliwości nie wywołują te, które wyraźnie wyłączają zastosowanie tego przepisu, np. „wynajmujący i najemca oświadczają, że do łączącego ich stosunku najmu nie będzie miał zastosowania art. 6851 k.c.” lub „wynajmujący zrzeka się prawa do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu najmu na podstawie art. 6851 k.c.”.

Czasami jednak klauzule te nie są aż tak wyraźne, np.: „strony zgodnie ustalają, że w okresie najmu czynsz nie wzrośnie poza podany wskaźnik”. Wtedy ich skuteczność może  wywoływać wątpliwości czy problemy.

Strony powinny też zawrzeć klauzulę waloryzacji czynszu: jak często może być przeprowadzana i według jakich kryteriów. Jeśli strony nie przyjmą odmiennych ustaleń w umowie, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Waloryzacja czynszu

Poza  waloryzacją, którą strony określą w umowie, kodeks cywilny dopuszcza możliwość podwyższenia czynszu przez wynajmującego z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli najemca nie chce być w przyszłości zaskoczony taką podwyżką, powinien zadbać, by w umowie najmu znalazł się  zapis wyłączający przepis art. 685¹ kodeksu cywilnego.

Wielu przedsiębiorców płaci czynsz w złotówkach, ale jest on równowartością określonej kwoty wyrażonej w euro. Kiedy kurs tej waluty wzrósł, znacznie wzrosły też czynsze. Wydaje się, że nie ma przeszkód, by w takiej sytuacji przedsiębiorca mógł skorzystać z art. 3571 k.c. i wystąpić do sądu o zmianę czynszu. Z uwagi jednak na fakt, iż postępowanie sądowe trwa długo i potrafi się zakończyć nierzadko wtedy, kiedy już dawno upłynie okres, na który zawarto umowę, lepszym wydaje się rozpoczęcie z wynajmującym negocjacji, informując go o zamiarze wystąpienia do sądu. Bardzo często wynajmujący nie chcą się wikłać w  proces sądowy i wolą dojść do porozumienia z najemcą. Dlatego często podejmują negocjacje.

Niestety nie zawsze udaje się najemcy dojść do porozumienia z wynajmującym i dokonać zmian w umowie zadowalających obie strony. Wtedy wyjściem jest pozew. Przedsiębiorca, który chce wykorzystać możliwości, jakie daje mu art. 3571 kodeksu cywilnego, czyli powołać się na nadzwyczajną zmianę stosunków, najpierw powinien ustalić, który  sąd jest właściwy.

Wynajmujący lokale użytkowe na określonym rynku, zwłaszcza jeśli jest to ograniczony rynek lokalny, może spotkać się z zarzutami, że  narusza przepisy ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 z pózn. zm.).