Słownik pojęć

1.postanowienia umowy najmu

Należy zwracać uwagę na wszelkie zapisy umowy, a także na brak określonych postanowień, ich lakoniczność lub nieprecyzyjność. Doświadczenie uczy, że przy zawieraniu umowy z wynajmującym, który nie jest profesjonalistą, każdy zapis lub brak zapisu ma jakiś konkretny cel. Przykładowo, jeśli wynajmujący oświadcza, że włada lokalem, który oddaje nam do korzystania, to może się po jakimś czasie okazać, że jest zwykłym najemcą, a zawierana przez nas umowa, wbrew nazwie, jest stosunkiem podnajmu, który z mocy prawa kończy się z chwilą zakończenia właściwego najmu. Ryzyko przedterminowego zakończenia takiej umowy jest większe, jeśli właściciel lokalu nic o takim „najmie” nie wie.

Szalenie groźne dla najemcy są sytuacje, gdy dochodzi do sporu o własność przedmiotu najmu. Najemca nie wie wtedy, komu ma płacić za korzystanie z lokalu: wynajmującemu, z którym ma umowę, czy osobie trzeciej, która zazwyczaj ma roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. Gdy przeznaczony do wynajmu lokal jest przedmiotem współwłasności, istotne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli na jego wynajęcie. Brak zgody choćby jednego z nich może oznaczać nieważność umowy najmu i dodatkowe roszczenia finansowe.

2.Standard budynku

Przyjęło się, że im wyższy standard budynku lub lokalu, tym bardziej skomplikowane zapisy postanowień umowy najmu. Wzorcowe umowy najmu lokali w biurowcach wysokiej klasy dokładnie regulują prawa i obowiązki i zakres odpowiedzialności wynajmującego i najemcy, zawierają zapisy zabezpieczające płatność czynszu. Pojawia się też w nich dodatkowy dokument – regulamin budynku.

Uwaga: Często umowy takie są przenoszone z innych systemów prawnych, co ma służyć standaryzacji praw i obowiązków stron kontraktu na potrzeby funduszy inwestycyjnych, które zazwyczaj po pewnym czasie przejmują budynek.

3.Najem jest umową zobowiązującą

Oddanie najemcy rzeczy w czasowe używanie nie powoduje ani utraty, ani obciążenia prawa własności tej rzeczy. Z tego względu umowa należy do czynności prawnych tylko zobowiązujących, a nie rozporządzających (nie dochodzi do przeniesienia, ograniczenia, obciążenia lub zniesienia prawa własności określonego lokalu). Jednakże musi mu przysługiwać jakiekolwiek prawo względem lokalu, umożliwiające mu oddanie lokalu do używania przez najemcę. Wynajmujący musi zatem sam być np. najemcą, używającym, dzierżawcą lub co najmniej posiadaczem lokalu, mogącym ten lokal udostępnić w zakresie objętym umową najmu. W przeciwnym razie odpowie za niewykonanie zobowiązania lub za wady prawne lokalu, jeżeli osoba trzecia, której rzeczywiście przysługuje prawo do lokalu, uniemożliwi najemcy korzystanie z lokalu po jego objęciu.

Mimo, że najem jest umową zobowiązującą, dla umocnienia tego stosunku prawnego przyznaje się najemcy pewną ochronę rzeczową. Po pierwsze, prawo najmu może być ujawnione w księdze wieczystej, uzyskując tym samym skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, po drugie, najemcy przysługuje ochrona posesoryjna wobec każdego naruszającego jego prawo: „do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania” (art. 343¹ k.c.), po trzecie, zgodnie z brzmieniem art. 690 k.c. do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Polega to na tym, że najemcy przysługują roszczenia windykacyjne, czyli roszczenie o wydanie przedmiotu najmu (art. 222 § 1 k.c.), oraz negatoryjne.

Roszczenie windykacyjne polega na tym, że najemca może dochodzić w drodze sądowej wydania lokalu przez każdą osobę, która zajmuje lokal, a nie przysługuje jej względem najemcy uprawnienie do zajmowania lokalu. Warto podkreślić, że osobą taką może być także właściciel. Jeśli właściciel objął w posiadanie lokal, który został wynajęty od niego przez określoną osobę, to jeśli nie zachodzą przesłanki prawne usankcjonowania takiego stanu rzeczy, właściciel może zostać przymuszony w drodze egzekucji sądowej do wydania tego lokalu z powrotem najemcy, a podstawę wydania tego lokalu z powrotem najemcy będzie ważna umowa najmu (por. uchwała SN z dnia 2 października 1986 r. III CZP 69/86, OSNCP 1987, nr 10, poz. 153 – co do lokalu mieszkalnego, ale analogicznie dotyczy lokalu użytkowego).

Roszczenie negatoryjne, czyli roszczenie o przywrócenie stanu zgodności z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 §2 k.c.), przysługuje najemcy wobec osób naruszających jego prawa wynikające z umowy najmu, które dotyczą innych zachowań niż objęcie lokalu w posiadanie, np. najemca ma roszczenie przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku o zaniechanie lub ograniczenie działań związanych z używaniem lokalu bo np. wywołujących hałasy przekraczające miarę, jakiej zachowanie wymaga spokojne używanie lokalu (por. uchwała SN z dnia 4 marca 1975 r. III CZP 89/74, OSNCP 1976, nr 1, poz. 7).

4.Najem jest umową konsensualną

Umowy dzielą się na umowy konsensualne i realne. W pierwszym przypadku do skutecznego zawarcia umowy wystarczy porozumienie stron. W drugim przypadku do skutecznego zawarcia umowy konieczne jest porozumienie stron oraz wydanie przedmiotu umowy. Do zawarcia umowy najmu wystarczy konsensus, czyli porozumienie stron, nie jest więc konieczne jednoczesne lub wcześniejsze wydanie lokalu. Umowa zostaje zawarta z chwilą jej podpisania. Jeśli do wydania lokalu w ogóle nie dojdzie, strona umowy odpowiedzialna za okoliczności, które wydanie uniemożliwiły, będzie odpowiadała za niewykonanie umowy.

5.Najem jest umową odpłatną

Umowa najmu jest zawsze umową odpłatną. W przypadku braku elementu określenia czynszu kwalifikowałaby się jako umowa użyczenia, która jest umową nieodpłatną, regulowaną przez odrębne przepisy (art. 710 i nast. k.c.). Oznacza to, że odpłatność należy do elementów przedmiotowo istotnych umowy najmu (essentialia negotii), w zakresie których jakiekolwiek braki mogą przesądzić o tym, iż umowa nie dojdzie do skutku lub – jak w przypadku odpłatności i nieodpłatności – o uznaniu tej umowy za inną niż umowa najmu. Odpłatność umowy nie zawsze oznacza, że czynsz ma być wyrażony w kwocie pieniężnej. Należy przyjąć, że czynsz może zostać „opłacony” w inny sposób, np. w postaci świadczenia określonych usług lub określonych towarów.

6.Najem jest umową wzajemną

Umowa najmu jest umową wzajemną. Zgodnie z brzmieniem art. 467 k.c. umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Świadczenia nie muszą być obiektywnie równoważne czy też ekwiwalentne. Decyduje ocena/uznanie samych stron. Nie oznacza to, że obiektywna wartość wzajemnych świadczeń jest nieistotna. Ma ona znaczenie, ale zawsze w powiązaniu z elementem subiektywnym. Ekwiwalentność ma uwzględniać uzgodnienia dokonane w tej mierze przez strony, choćby nawet odbiegały od wartości zobiektywizowanej, np. ustalonej przez rzeczoznawcę. Oznacza to, że jeśli ekwiwalentność świadczeń budzi wątpliwości z obiektywnego punktu widzenia strony mogą dowodzić istnienia subiektywnych powodów, które będą przemawiać za uznaniem w danym przypadku ekwiwalentności świadczeń w świetle prawa. Odróżnienia od umów wzajemnych wymagają umowy jednostronnie zobowiązujące, w których świadczenie jednej strony nie ma odpowiednika w świadczeniu drugiej strony – są to np. umowa użyczenia, niektóre pożyczki lub zlecenia (te, które nie przewidują wynagrodzenia).

7.Strony umowy: wynajmujący i najemca

Kto może być wynajmującym

Wynajmującym może być każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także spółki handlowe nie będące osobami prawnymi (osobowe). Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy. Może on władać lokalem na podstawie:

• umowy dzierżawy,

• umowy najmu lub

• może mu przysługiwać do przedmiotu najmu ograniczone prawo rzeczowe, tj. prawo użytkowania lub własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu.

Może on być użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w skład której wchodzi wynajmowany lokal użytkowy.

Należy pamiętać, iż w każdym przypadku umowa powinna określać tytuł władania lokalem przez wynajmującego. Tytułem do władania lokalem przez wynajmującego może być np.: wpis w księdze wieczystej w przypadku prawa własności, umowa dotycząca oddania w użytkowanie, pełnomocnictwo do zarządzania lokalem oraz do dokonywania wynajmu, itp.

Kto może być najemcą

Najemcą może być każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także spółki handlowe nie będące osobami prawnymi (osobowe). Ustawodawca nie określił w tym przypadku żadnych ustawowych wymagań.

Jeśli prowadzona przez najemcę działalność jest zgodna z umową najmu, wynajmujący nie ma prawa ingerować w jej wykonywanie. Jeśli jednak najemca deklaruje prowadzenie działalności regulowanej lub koncesjonowanej, wynajmujący może zawrzeć umowę najmu pod warunkiem, że najemca w określonym terminie wykaże się wpisem do rejestru działalności regulowanej lub posiadaniem koncesji. Jeśli wynajmujący nie zastrzeże takiego warunku, nie będzie mógł wypowiedzieć umowy wskutek nieprzedstawienia przez najemcę koncesji ani nawet nieuzyskania w ogóle koncesji przez najemcę na wykonywanie określonej działalności. Oczywiście, nie oznacza to, że musi się godzić na wykonywanie określonej działalności w wynajmowanym lokalu bez odpowiednich zezwoleń. Może spowodować kontrolę właściwych organów lub odwołać się do innych przepisów niż przepisy o umowie najmu zawarte w kodeksie cywilnym.

8.osoby reprezentujące przedsiębiorcę

Gdy strona umowy jest osobą prawną

Jeśli wynajmującym lub najemcą jest osoba prawna (np. spółka z o.o.) wówczas umowę zawiera organ tej osoby prawnej. Organem osoby prawnej jest osoba lub osoby fizyczne, które wchodzą w skład tego organu i mają upoważnienie statutowe lub wynikające z umowy (np. umowy spółki) do dokonywania czynności prawnych za spółkę. Najemca jak i wynajmujący, dla których drugą stroną umowy najmu jest osoba prawna, powinni zwrócić uwagę na to, czy osoba podpisująca umowę najmu ma umocowanie do samodzielnego jej zawarcia jako organ, czy też ma umocowanie do jej zawarcia jedynie łącznie z inną osobą będącą członkiem zarządu lub prokurentem.

Organ osoby prawnej tym się różni od pełnomocnika osoby prawnej, że organ działa jako ta osoba prawna, a pełnomocnik działa jako niezależny podmiot, ale w imieniu tej osoby prawnej. Inne są zatem skutki prawne działania jako rzekomy organ osoby prawnej, a inne jako rzekomy pełnomocnik osoby prawnej. Zgodnie z art. 39 k.c. podmiot, który jako organ osoby prawnej zawarł umowę w jej imieniu, nie będąc organem albo przekraczając zakres umocowania takiego organu, obowiązany jest zwrócić to, co otrzymał od kontrahenta w ramach wykonania umowy i zobowiązany jest do naprawienia szkody, jaką ten kontrahent poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o braku umocowania.

Natomiast jeśli podmiot działa jako pełnomocnik, a nie ma umocowania lub przekroczy jego zakres, to osoba, w imieniu której działał, może umowę potwierdzić i dopiero jeśli tego nie zrobi, umowa będzie uznana za nieważną, a podmiot, który zawarł tę umowę, będzie zobowiązany do zwrotu tego, co otrzymał od kontrahenta oraz do naprawienia szkody, którą kontrahent poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o braku umocowania. Jeśli podmiot taki zawarł umowę najmu zgodnie z pełnomocnictwem, które miał, ale ono wygasło przed zawarciem umowy, to umowa będzie ważna, chyba że kontrahent wiedział o wygaśnięciu umocowania lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (art. 103 i 105 k.c.).

9.Czy umowę najmu trzeba zawierać osobiście?

Z pełnomocnika skorzystać może np. właściciel nieruchomości lub osoba uprawniona do władania nią na podstawie umowy jeśli nie ma czasu na to, by zajmować się poszukiwaniem najemcy lokalu.
Z kolei osoba prawna może zawrzeć umowę samodzielnie (tzn. poprzez swoje organy) lub także przez pełnomocnika, któremu pełnomocnictwa udzieli umocowany do tego organ, czyli osoby występujące jako ten organ.

W takim przypadku najemca powinien zapoznać się zarówno z dokumentem pełnomocnictwa, jak i wypisem z Krajowego Rejestru Sądowego. Z wypisu tego powinno wynikać, że osoby udzielające pełnomocnictwa stanowią organ osoby prawnej będącej wynajmującym.

10.stosunek najmu

Zgodnie z art. 659 kodeksu cywilnego stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której:

• wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a

• najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

11.Elementy konieczne umowy najmu lokalu użytkowego

Elementami koniecznymi umowy najmu bez których umowa ta nie dochodzi do skutku jest określenie przedmiotu najmu oraz czynszu za jego wynajmowanie.

Jeśli strony nie ustalą tych dwóch elementów, umowa - mimo iż strony nazwą ją "umową najmu lokalu użytkowego" - może być zakwalifikowana jako inna, np. jako umowa użyczenia w przypadku, gdy strony nie ustalą czynszu - umowa użyczenia jest umową nieodpłatną regulowaną przez odrębne przepisy: art. 710 i następne kodeksu cywilnego.

Warto zapamiętać, iż o kwalifikacji umowy nie decyduje jej nazwa, ale jej treść. Pozostałe kwestie, oprócz czynszu i określenia przedmiotu najmu podlegają przepisom kodeksu cywilnego.
Strony umowy najmu formułując ją, zawierają w niej kilka kategorii postanowień. Należą do nich:

• strony, przedmiot najmu i czynsz - te stanowią tzw. essentialia negotii;

• precyzują lub modyfikują postanowienia ustawowe;

• niekiedy powtarzają postanowienia ustawowe;

• dodają klauzule umowne mające szczególne znaczenie dla jednej ze stron lub uzupełniające umowę o postanowienia , którymi regulacja ustawowa umowy w ogóle się nie zajmuje.

Co powinno się znaleźć w postanowieniach

• precyzyjny opis stanu prawnego lokalu, jego adres, dane wynikające z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów,

• opis dokumentów potwierdzających dopuszczenie przedmiotu najmu do użytkowania przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego,

• zapewnienie złożone przez wynajmującego, że lokal spełnia normy BHP i przeciwpożarowe, nie ma wad powodujących zagrożenie życia lub zdrowia najemcy i jego pracowników,

• określenie przedmiotu najmu, wskazanie sposobu obliczania powierzchni, co pozwoli uniknąć wynajęcia np. zewnętrznych murów budynku,

• wyłączenie zastosowania art. 6851 kodeksu cywilnego, który uprawnia wynajmującego do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu,

• zdefiniowanie kosztów, poza czynszem, które ma ponosić najemca, oraz zasad ich rozliczania; dotyczy to zwłaszcza opłat za media oraz opłaty eksploatacyjnej,

• umowa najmu powinna być zawarta na czas oznaczony, możliwości jej wypowiedzenia przez wynajmującego powinny być ograniczone i precyzyjnie określone,

• najemca powinien mieć możliwość wypowiedzenia umowy w razie niemożności korzystania z przedmiotu najmu, niezależnie od tego, czy jest to wynik działań bądź zaniechań wynajmującego czy też zdarzeń klasyfikowanych jako siła wyższa,

• gdy umowa dotyczy pomieszczeń biurowych, które nie zostały jeszcze wybudowane lub w pełni przygotowane dla najemcy, istotne jest określenie daty, do kiedy powinny być ukończone prace i uzyskane wymagane przez prawo zezwolenia; najemca powinien także zapewnić sobie prawo do wymierzenia pomieszczeń w celu weryfikacji, czy faktycznie powierzchnia odpowiada zapisom w umowie,

• w umowach zawartych na czas oznaczony można zapisać prawo najemcy do jednostronnego wypowiedzenia umowy w określonych sytuacjach; jest to ważne zwłaszcza w umowach długoterminowych,

• określenie sposobu rozliczenia nakładów na lokal poniesionych przez najemcę,

• uregulowanie zasad zwrotu lokalu i terminu jego wydania, zwłaszcza gdy umowa kończy się w trybie natychmiastowym,

• ewentualne klauzule dające najemcy prawo pierwokupu przedmiotu najmu, pierwszeństwo w wynajęciu dodatkowej powierzchni w budynku, prawo do przedłużenia umowy na kolejne okresy, klauzule ograniczające możliwość wynajmowania biur podmiotom konkurencyjnym lub takim, których działanie w budynku powoduje uciążliwości dla najemcy, klauzule rozszerzające prawo podnajmu; można też zawrzeć umowę najmu w taki sposób, by stanowiła ona podstawę do ujawnienia praw najemcy w dziale III księgi wieczystej nieruchomości,

• umowę na czas oznaczony trzeba opatrzyć datą; w razie zbycia lokalu nabywca nie będzie mógł przed terminem wypowiedzieć umowy najmu.

12.lokal

Kolejnym elementem na jaki często przedsiębiorcy nie zwracają umowy, a jaki jest wielokrotnie przyczyną problemów, jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy, np. pojęcie „lokal” jest często utożsamiane z terminem „powierzchnia handlowa i magazynowa w budynku wynajmującego”. Na tym tle powstaje pytanie wymagające merytorycznego rozstrzygnięcia, czy w odniesieniu do najmu powierzchni w budynku, którą można traktować jako część lokalu, mają zastosowanie przepisy ogólne o najmie, czy też przepisy szczególne o najmie lokali. Przy czym przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują wprost pojęcia lokalu, a w szczególności pojęcia lokalu użytkowego. Ustawa o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) definiuje pojęcie samodzielnego lokalu, jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, z przeznaczeniem na cele mieszkalne lub na cele inne niż mieszkalne. Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje pojęcie lokalu w aspekcie funkcji mieszkaniowych. Z kolei w przepisie wykonawczym do Prawa budowlanego, tj. rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w prawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, mówi się podobnie jak w ustawie o własności lokali, definiując że lokal to wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb.

Definicję pojęcia lokalu użytkowego odnajdziemy dopiero w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz,U, Nr 75, poz. 690), które dla celów ww. rozporządzenia definiuje je następująco: „(...) lokal użytkowy – należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym”.

Jednak, wg Sądu Najwyższego prezentowanym w orzecznictwie, Umowa o najem „powierzchni użytkowej” budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia.

13.zabezpieczenia interesów obydwu stron umowy najmu

Jest w interesie najemcy, jeśli ten np. nie widział lokalu, a zapoznał się jedynie z planami istniejącego lub przyszłego lokalu, np. dopiero budowanego. Jest również w interesie wynajmującego, jeżeli lokal jest wyposażony w dodatkowe instalacje lub łącza, jak np. instalacja alarmowa czy telewizja kablowa. Opis lokalu można zredukować do podania jedynie lokalizacji i podstawowych cech, jeśli strony zawarły w umowie klauzule dotyczącą sporządzenia szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego. Pozwala on później na ustalenie, jakie zmiany nastąpiły lub zostały dokonane w czasie trwania najmu, co jest szczególnie istotne przy zawieraniu długoterminowych umów najmu. Alternatywnie lub dodatkowo można też zrobić fotografie lub dokonać zapisu filmowego, zarówno przy wydaniu, jak i przy zwrocie lokalu.

W umowie także należy zastrzec konieczność sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego w chwili zwrotu lokalu przez najemcę wynajmującemu. W celu dochodzenia ew. roszczeń z tytułu nakładów i innych roszczeń, konieczne będzie zestawienie obydwu protokołów: sporządzonego z chwilą przekazania lokalu najemcy oraz sporządzonego z chwilą zwrotu lokalu wynajmującemu. Można dowodzić także za pomocą innych środków dowodowych niż protokoły zdawczo-odbiorcze, jaki był stan lokalu w chwili rozpoczęcia i zakończenia najmu, ale należy liczyć się z tym że znacznie przedłuży to czas trwania rozprawy sądowej lub negocjacji mających doprowadzić do ugody.

W przypadku niektórych przedmiotów najmu, np. dużych obiektów przemysłowych, hal, strony powinny załączyć do umowy plan sytuacyjny wraz z oznaczeniem wszystkich urządzeń technicznych i przyłączy lub dokonać innych szczegółowych ustaleń co do stanu, w jakim znajduje się wynajmowany lokal lub obiekt.

W szczególności w protokole powinny być ujawnione wszelkie odstępstwa od normalnego stanu lokalu, niezależnie od tego, czy można je potraktować jako wady lokalu – wtedy odpowiednia adnotacja w protokole ma funkcję zgłoszenia wynajmującemu takich wad, czy też nie można ich traktować jako wady lokalu, ale ich nieujawnieni w protokole może wiązać się z późniejszymi roszczeniami wynajmującego o odszkodowanie za istnienie takich odstępstw, a najemca nie będzie mógł dowieść, że istniały one już w chwili odbioru lokalu przez niego.

14.Powierzchnia – zmierz ją dokładnie

To ważne. Nie warto wierzyć tylko na słowo wynajmującemu. W jego obecności powinno się dokonać pomiarów powierzchni lokalu. Dzięki temu unikniesz niespodzianek, stosuje się bowiem różne metody pomiaru. Przykładowo, przedsiębiorca wynajmuje pod biuro otwartą przestrzeń, niepodzieloną na pokoje, wynajmujący nie oblicza powierzchni zajętej przez słupy, potem może się okazać, że jest ona dużo mniejsza aniżeli ta podana w umowie, i brakuje miejsca dla pracowników.

Powierzchnię mierzy się według Polskich Norm. Do kwietnia 1999 r. obowiązywała PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. Potem zastąpiła ją inna: PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. Teoretycznie nowsza norma zastąpiła starszą, ale żaden przepis nie przewiduje obowiązku jej stosowania. Oznacza to, że można posługiwać się albo jedną, albo drugą. Poza tym wielu właścicieli centrów handlowych stosuje własne, charakterystyczne dla państw, z których pochodzą.

Jak liczyć powierzchnię

Gdy stosowana jest norma PN-70/B-02365:

• pomiar odbywa się metr nad podłogą,

• w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu,

• do powierzchni nie są doliczane wnęki w ścianach o powierzchni do 0,1 mkw.,

• do powierzchni pomieszczenia nie są też wliczane powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (np. balkony),

• dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni wynosi do 0,1 mkw.; powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem:

• o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.

• o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.

• poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni mieszkania.

Gdy stosowana jest norma PN-ISO 9836-1997:

• pomiar odbywa się na poziomie podłogi,

• w stanie całkowicie wykończonym,

• wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania,

• powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do powierzchni lokalu, wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy) i powierzchnie nakryte (loggie),

• dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni wynosi do 0,01 mkw.; powierzchnię pomieszczenia ze skośnym sufitem liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części:

• o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej

• o wysokości 190 m i więcej, którą się liczy.

15.Określ przeznaczenie lokalu

W umowie warto zastrzec, jaki jest cel najmu. Innymi słowy, najemca deklaruje, że chodzi mu o lokal na potrzeby działalności gospodarczej, że będą w nim przebywać jego pracownicy, że potrzebuje tyle a tyle gniazdek elektrycznych, odpowiedniego oświetlenia itd. Dzięki temu jego sytuacja będzie o wiele lepsza wówczas, gdy okaże się, iż wynajęte pomieszczenia nie spełniają jego oczekiwać (bo np. jest zbyt ciemno, by mogli w nich przebywać pracownicy).

Niewskazanie w umowie celu najmu może spowodować pewne komplikacje. Gdyby np. lokal okazał się nieprzydatny do wykonywania działalności gospodarczej, wynajmujący zawsze może się bronić przed pretensjami najemcy, twierdząc, iż o jego planach nie wiedział.

Jeśli natomiast w kontrakcie znalazło się postanowienie o wynajęciu lokalu na cele inne niż handlowe, zarejestrowanie tam działalności gospodarczej przez najemcę może zostać potraktowanie jako złamanie umowy. Może to, ale wcale nie musi, pociągnąć za sobą niekorzystne skutki dla najemcy. Aby np. dostać odszkodowanie, wynajmujący musiałby wykazać, że sprzeczna z umową działalność najemcy doprowadziła do jakichś dodatkowych zniszczeń lokalu. Innymi słowy, wynajmujący może wówczas dochodzić roszczeń przed sądem cywilnym.

Pytaj o sposób użytkowania

Zgodnie z kodeksem cywilnym każdy lokal powinien być wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem. Takie regulacje zawiera także prawo budowlane. Oznacza to, że jeżeli przedsiębiorca planuje otworzyć biuro, sklep, to powinny się one znajdować w lokalu użytkowym przeznaczonym na działalność biurową, handlową a nie np. w mieszkaniu. Z tego powodu jeszcze przed zawarciem umowy warto ustalić, jaki jest status danego lokalu. Gdyby nie był on przeznaczony na cele biurowe, handlowe w umowie powinno się zobowiązać wynajmującego do uzyskania zmiany sposobu użytkowania. W ten sposób da się uniknąć przykrych niespodzianek. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zażądać bowiem zamknięcia lokalu do czasu załatwienia formalności budowlanych.

Obowiązki najemcy

W umowie powinno się ponadto określić sposób używania lokalu przez najemcę. W momencie, kiedy nie określono w umowie sposobu używania, to należy stosować się do sposobu odpowiadającego właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Najemca ma również on obowiązek płacenia czynszu w umówionych terminach, a w razie braku terminów umownych - w terminach ustawowych. Jest obciążony również obowiązkami "informacyjnymi", takimi jak na przykład niezwłoczne powiadamianie wynajmującego o należących do niego naprawach czy o roszczeniach osoby trzeciej, dotyczących lokalu. Najemca nie może bez zgody wynajmującego dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem lokalu. Ponadto najemca ma obowiązek ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy, a także przestrzegania porządku domowego.

Kiedy zwraca lokal, to powinien oddać go w stanie niepogorszonym, albo też przywrócić go do stanu poprzedniego, nawet jeśli dokonał ulepszeń - jeśli żąda tego wynajmujący, a strony nie umówiły się inaczej.

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący ma obowiązek wydania lokalu najemcy w stanie przydatnym do użytku oraz utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Ma również obowiązek do dokonywania koniecznych napraw. W przypadku, kiedy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący musi udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę. Wynajmujący powinien również zapłacić najemcy za ulepszenia w przedmiocie najmu, jeśli umowa nie przewiduje inaczej, a wynajmujący nie zażądał przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.

16.Pytaj o odbiór lokalu i instalacji

Do umowy najmu powinien być dołączony protokół z odbioru lokalu dokładnie podający wyposażenie tego lokalu oraz stan techniczny. Przydaje się w trakcie rozwiązywania umowy i wzajemnych rozliczeń.

Z kolei niezbadanie, czy lokal został dopuszczony do użytku i czy spełnia normy BHP oraz przeciwpożarowe, może spowodować poważne kłopoty, gdy lokal zostanie w trybie natychmiastowym wyłączony z użytkowania przez organ nadzoru budowlanego. Czasem Państwowa Inspekcja Pracy, po przeprowadzeniu kontroli, może nakazać wprowadzenie takich zmian w pomieszczeniach biurowych, których najemca nie jest w stanie samodzielnie wykonać (np. przebudowa lokalu, zainstalowanie klimatyzacji itd.). Wtedy lokal przestaje się nadawać do użytku, a wynajmujący nadal żąda zapłaty czynszu. Tymczasem najemca, jako pracodawca, może być pociągnięty do odpowiedzialności karnej za narażenie zdrowia i życia ludzkiego.

17.Czas trwania stosunku najmu

Najem może być zawarty albo na czas oznaczony, wtedy kończy się w zasadzie z nadejściem ustalonego w umowie terminu, albo na czas nieoznaczony, wówczas kończy się z upływem okresu wypowiedzenia.

Zawarcie umowy na czas oznaczony (terminowej) może polegać na:

• wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu,

• określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego (np. czas trwania budowy domu, prac żniwnych).

Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się najem za zawarty na czas nie oznaczony.

Warto również podkreślić, iż najem nie wygasa wskutek śmierci wynajmującego lub najemcy, lecz podlega dziedziczeniu. Tak też orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 maja 1996 r., III CZP 46/96, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 104.

18.czas jego trwania nie jest oznaczony,

Z rozwiązaniem umów na czas nieoznaczony nie ma większych problemów. Trzeba tylko przestrzegać terminów. W pierwszej kolejności te, które wynikają z umowy najmu, w drugiej – z kodeksu cywilnego. Wynoszą one: trzy miesiące, miesiąc, trzy dni lub dzień. Ich długość zależy od sposobu wnoszenia czynszu (patrz art. 673 § 2 k.c.).
W sytuacji, kiedy zawiera się umowę najmu na czas nieoznaczony, to zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy przysługuje możliwość wypowiedzenia najmu. Jednak mogą oni to zrobić zachowując terminy ustalone w umowie.

W sytuacji, kiedy takie terminy wypowiedzenia nie zostały określone w umowie, to należy zachować terminy ustawowe. Z zastrzeżeniem, iż jeśli przy najmie na czas nieokreślony czynsz płatny jest miesięcznie, to umowa może zostać wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie jest możliwe, aby strony skróciły w umowie ten termin, bowiem i tak taki zabieg byłby nieważny. Mogą one natomiast zastrzec termin dłuższego wypowiedzenia. Zdarza się w wyjątkowych sytuacjach, że najem na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziany ze skutkiem natychmiastowym. Do takich sytuacji należą:

• zwłoka w zapłacie czynszu,

• korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem,

• wady zagrażające zdrowiu,

• uniemożliwiające używanie lokalu,

• naruszenie porządku domowego.

19.czas trwania najmu jest oznaczony

W przypadku najmu zawartego na czas oznaczony można go wypowiedzieć w przypadkach określonych w kodeksie cywilnym, a także określonych w umowie.  Do przesłanek do wypowiedzenia najmu na czas oznaczony zawartych w kodeksie cywilnym zalicza się:

• zwłokę z zapłatą czynszu za dwa okresy,

• korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem,

• wady zagrażające zdrowiu lub uniemożliwiające korzystanie z lokalu,

• naruszenie porządku domowego, a także zbycie lokalu, jeżeli umowa najmu nie była opatrzona datą pewną.

20.pewna data

Datę pewną mają dokumenty urzędowe, dokumenty sporządzone przez notariusza, dokumenty prywatne (np. umowa), na których znalazła się wzmianka organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza.

Nie można raczej uznać, że datę pewną ma umowa najmu zawarta przez gminę z tej tylko racji, że jest ona jednostką samorządu terytorialnego. Dlatego, by zabezpieczyć się przed konsekwencjami zmiany właściciela w trakcie najmu, warto za niewielką opłatą uzyskać u notariusza poświadczenie daty pewnej.

21.wady

Istnienie ewentualnych wad lokalu powinno być zawarte w protokole odbioru. Jest to ważne z punktu widzenia najemcy, ponieważ na podstawie art. 675 par. 3 kodeksu cywilnego domniemywa się, iż rzecz była wydana najemcy w stanie przydatnym do użytku. Jeśli najemca - mimo istnienia wad lokalu - obejmuje go, gdyż wady są nieistotne, musi mieć dowód na to, że stwierdził ich istnienie.

W literaturze przyjmuje się, iż jako wady wchodzą w grę nie tylko usterki materialne, np. zagrożenie zawaleniem się budynku, dziurawy dach czy grzyb, lecz również takie stosunki, które bezpośrednio wpływają na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu np. nadmierny hałas, nieznośna woń.

Zgodnie z art. 664 par. 1 kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Przepis ten ma na względzie zarówno wady istniejące w chwili wydania rzeczy, jak i powstałe po wydaniu, chyba że zostały spowodowane przez najemcę. Mogą to być wady fizyczne lub prawne. Najemca nie ma obowiązku zawiadamiania wynajmującego o wystąpieniu wad.

Zamiast obniżenia czynszu najemca może żądać od wynajmującego usunięcia wad lub wydania rzeczy bez wad (na podstawie art. 561). Może też - bez uprzedniego wykorzystania tych uprawnień - wypowiedzieć najem z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Nie jest natomiast uprawniony do odstąpienia od umowy ani do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym nawet wówczas, gdy wada jest usuwalna. Wymienione roszczenia dodatkowe nie przysługują najemcy, jeżeli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy (par. 3 art. 664).

Przy istnieniu wad uniemożliwiających używanie rzeczy uprawnienia najemcy są szersze. Nie ma on bowiem obowiązku płacenia czynszu przez czas trwania takiej wady i może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli wynajmujący - mimo zawiadomienia - nie usunął jej w odpowiednim terminie.

22.nadzwyczajna zmiana stosunków

art. 357¹ kodeksu cywilnego (jest to tzw. klauzula rebus sic stantibus). Zgodnie z tym przepisem umowa na czas określony może być rozwiązana wcześniej, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami (np. zapłata zbyt wysokiego czynszu) albo groziłoby nadmierną stratą, a tego strony nie przewidywały podczas zawierania umowy. Z tych też powodów sąd może także ustalić na innym – zazwyczaj niższym – poziomie wysokość czynszu najmu, zmieniając zapisy umowy odpowiednio do interesu obu stron i zasad współżycia społecznego.

23.najemca musi więc wnieść do niego pozew

Tylko indywidualnie

Od sądu zależy, czy uzna powody podane przez najemcę za nadzwyczajną zmianę stosunków czy nie. Zatem czy złą kondycję firmy spowodowaną ogólnoświatowym kryzysem gospodarczym będzie można zaliczyć do takich okoliczności?

Tego jednoznacznie przesądzić się nie da. Każdą sprawę sąd rozpatruje indywidualnie. Orzecznictwo na ten temat jest skąpe, co łatwo zrozumieć, bo kryzys panuje niewiele ponad rok. Wyroki, które do tej pory zapadały na podstawie tego przepisu, dotyczyły przede wszystkim przemian gospodarczych początku lat 90. ubiegłego wieku, kiedy to gospodarkę socjalistyczną zastąpiła wolnorynkowa.

Warto przy tym pamiętać, iż orzekając o rozwiązaniu umowy w tym trybie, sąd może w razie potrzeby ustalić zasady rozliczenia stron (np. z tytułu poczynionych nakładów). W tym wypadku sąd kieruje się podobnymi zasadami jak podczas orzekania o rozwiązaniu umowy.

24.Najemca lokalu nie może się domagać odsprzedaży

Długoletni najem nie daje więc najemcy absolutnie żadnych szczególnych uprawnień, chyba że w umowie między najemcą a właścicielem zostały mu takie uprawnienia przyznane. Nie wynika to zaś z żadnych przepisów.

Nie ma zwłaszcza niczego takiego jak prawo odkupu. Prawo zaś pierwokupu, na wypadek gdyby właściciel zdecydował się na sprzedanie przedmiotu najmu, może być ustalone tylko w umowie między najemcą a właścicielem. Ustawowe, czyli automatyczne, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy nieruchomości rolnej, jeśli umowa dzierżawy została zawarta na okres dłuższy niż trzy lata albo faktyczny okres jej trwania wynosił co najmniej dziesięć lat. Najmu to nie dotyczy.

Nie wchodzi w rachubę także zasiedzenie przedmiotu najmu przez najemcę. Jednym z warunków zasiedzenia jest to, by występujący o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości był jej posiadaczem samoistnym, tj. władał nią jak właściciel, z wyłączeniem innych osób. Najemca tego warunku nie spełnia – jest zawsze posiadaczem zależnym, bez względu na to, jak długo najem trwa. O zasiedzeniu przez najemcę nie może więc być mowy.

25.Ustal czynsz

Istotą umowy najmu jest to, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz.

Wysokość czynszu powinna uwzględniać wszystkie czynniki wpływające na wartość użytkową lokalu: stan techniczny, położenie, powierzchnię.

Zgodnie z art. 669 kodeksu cywilnego, najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:

• gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a

• gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Warto jednak podkreślić, iż o terminie płatności czynszu decyduje umowa, a dopiero przy braku postanowień umownych obowiązuje termin ustawowy określony powyżej. Odnosi się to do umów najmu rzeczy i lokali nie podlegających przepisom ustawy o najmie lokali. Termin płatności czynszu najmu lokali objętych tą ustawą określał jej art. 22, według którego, jeśli strony nie uzgodniły inaczej, czynsz płatny jest z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Od 10 lipca 2001 r. ma także zastosowanie do najmu lokali, gdyż terminu płatności czynszu nie regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, ani przepisy rozdziału II k.c. o najmie lokali.

W razie opóźnienia w zapłacie czynszu, wynajmującemu przysługują odsetki za cały okres opóźnienia (na podstawie art. 481 par. 1 kodeksu cywilnego). Roszczenia o zapłatę czynszu podlegają rozpoznaniu przez sąd.

Współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną oddaną w najem jest uprawniony do dochodzenia całej należności czynszowej, chyba że inny współwłaściciel sprzeciwia się temu (uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 14 czerwca 1965 r., III CO 20/65, OSPiKA 1966, nr 12, poz. 272).

Czynsz najmu może być oznaczony w pieniądzach lub innych świadczeniach, np. świadczeniu rzeczy zamiennych czy usług. W przypadku świadczeń niepieniężnych może wchodzić w rachubę odpowiedzialność najemcy z tytułu rękojmi za wady przedmiotu świadczenia. Czynsz można także określić w sposób dorozumiany, np. według stawek stosowanych w stosunkach danego rodzaju.
Do umowy najmu strony mogą dołączyć świadczenia dodatkowe wynajmującego albo najemcy (np. wynajmujący zobowiązuje się nadto do sprzątania, ogrzewania, najemca do naprawy rzeczy, pomocy przy utrzymywaniu jej w należytym stanie, konserwacji)

Gdy takie świadczenia ze względu na ich gospodarcze znaczenie nabierają charakteru świadczenia głównego, umowa stron staje się umową mieszaną np. najmu i usług. Mają do niej wtedy zastosowanie odpowiednie przepisy dla każdego ze świadczeń uznanych za świadczenie główne. Wysokość czynszu pozostawiona jest w zasadzie umowie stron.

Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta w formie ustnej i pisemnej. Jeśli jednak najem ma trwać dłużej niż rok, powinna zostać zachowana forma pisemna. W sytuacji, kiedy nie byłoby pisemnego potwierdzenia, to umowę najmu ustną uważa się za zawartą na czas nie oznaczony.

Formę pisemną warto również zachować dla celów dowodowych, gdy roczna wartość czynszu przekracza 2000 złotych. Podobnie gdy umowę zawarto na czas krótszy niż rok, jednak wartość czynszu przekracza 2000 złotych.

W myśl art. 74 § 1 kodeksu cywilnego brak formy pisemnej może spowodować, że w razie sporu między stronami sąd nie dopuści dowodu ze świadków ani dowodu z przesłuchania stron na fakt zawarcia umowy najmu.

W umowie wynajmujący może również zastrzec odsetki za zwłokę w płatności czynszu. W razie braku takiego zastrzeżenia umownego możliwe jest żądanie odsetek ustawowych (od 1 lutego 2003 r. wynoszą one 13 % w stosunku rocznym).

26.Obowiązek zapłaty czynszu

Jeśli najemca nie objął lokalu wskutek okoliczności, za które nie odpowiada, nie będzie odpowiadał za niewykonanie zobowiązania w zakresie obowiązku podjęcia działalności w określonym terminie, ale zgodnie z art. 481 k.c., jeśli opóźni się z zapłatą czynszu w postaci świadczenia pieniężnego, wynajmujący będzie mógł żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które najemca odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana wg stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie wg tej wyższej stopy. Zgodnie z art. 482 § 1 k.c. od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa, chyba że po powstaniu zaległości strony zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do dłużnej sumy. Powstaje pytanie, czy odsetki należą się także, gdy przeszkodę w objęciu lokalu spowodował wynajmujący. Otóż w takim przypadku najemca nie jest opóźniony w obowiązku zapłaty czynszu, może bowiem powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego, jeśli świadczenie wzajemne drugiej strony nie zostało mu zaoferowane.

27.Jak zmienić wysokość czynszu

Stabilność długoterminowych umów najmu jest wartością biznesową dla obu stron. Przepisy kodeksu cywilnego nie uprawniają najemcy do jednostronnej zmiany wysokości czynszu w okresie obowiązywania umowy. Strony mogą jednak się umówić inaczej i w umowie najmu przewidzieć wiele mechanizmów regulujących warunki biznesowe, np. klauzule regulujące wzrost lub spadek czynszu w zależności od wskaźnika inflacji dostosowanego do danej waluty. Jeżeli strony nie przewidziały takich mechanizmów, to najemcy pozostaje próba renegocjacji warunków umowy. Możliwość i skuteczność działań podjętych przez najemcę będzie zatem zależeć od jego pozycji negocjacyjnej, na którą składa się wiele czynników. Będą to np.: okres, na jaki jest zawarta umowa najmu, możliwości jej przedłużenia, wielkość wynajętej powierzchni i możliwość jej zwiększenia, prestiż firmy najemcy, stabilność jako płatnika.

28.stawki czynszu ustala się w złotych za mkw

Jeśli czynsz jest określony stawką za każdy metr kwadratowy, a okaże się, że liczba metrów wskazana w umowie nie zgadza się z powierzchnią lokalu, która jest mniejsza, będzie to co najmniej podstawa do roszczenia o zwrot nadpłaconego czynszu. Inne roszczenia, np. z tytułu rękojmi za wady lub za nienależyte wykonanie umowy, zależeć będą od wielkości i rodzaju rozbieżności między umową a stanem faktycznym. W przypadku gdy wynajmowany lokal jest dopiero w budowie, wynajmujący może sobie zastrzec, że rozbieżności sięgające np. 5% powierzchni nie będą traktowane jako wada fizyczna lokalu i nie będą pociągały za sobą żadnych roszczeń najemcy. W braku takiego zastrzeżenia konieczne będzie dokonanie wykładni umowy co do istotności różnic i wybranie odpowiedniego reżimu odpowiedzialności. Najemca może sobie zastrzec, że w przypadku określonej rozbieżności będzie mógł żądać obniżenia czynszu lub że gdy lokal okazał się większy niż określony w umowie, wynajmujący nie będzie mógł żądać czynszu za dodatkowy metraż. Sprawa będzie trudniejsza w przypadku, gdy strony umawiają się na czynsz za cały lokal, wskazując tylko, ile ma on metrów. Jeśli różnica będzie niewielka, a najemca zaakceptował lokal po obejrzeniu go, trudno będzie uznać to za wadę fizyczną lokalu, chociaż najemca może próbować tego dokonać. W przypadku większej różnicy może wchodzić w grę roszczenie z tytułu nienależytego wykonania umowy albo rękojmi, chyba że najemca zaakceptuje ten stan.

Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 k.c.). Roszczenia wynajmującego o zapłatę czynszu przedawniają się z upływem lat trzech od chwili wymagalności każdorazowego czynszu (art. 118 k.c.)

29.Czynsz najmu może być oznaczony

Czynsz najmu może być oznaczony w:

• pieniądzach lub

• innych świadczeniach, np. świadczeniu rzeczy zamiennych czy usług.

Jeśli czynsz jest oznaczony w pieniądzach, odnoszą się do niego przepisy o świadczeniach pieniężnych, w tym art. 358 k.c., który formułuje zasadę walutowości. Stanowi on, że zobowiązania pieniężne na obszarze RP mogą być wyrażone tylko w pieniądzu polskim. Jednakże nie stoi to na przeszkodzie wyrażeniu ich, jako wartości złotych w innej walucie. Podstawę do tego rodzaju zabiegów daje art. 358¹ § 2 k.c., zgodnie z którym strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Waluty obce są w obronie traktowane jako miernik. Gdy wahania inflacyjne są znaczne, oznaczenie czynszu jako równowartości określonej waluty obcej traktuje się równocześnie jako klauzulę waloryzacyjną. Obecnie taki zabieg stosuje się niezależnie od zastrzeżenia w umowach najmu klauzul waloryzacyjnych. Rolą waloryzacji jest zapewnienie co najmniej realnej wartości czynszu w odniesieniu do wartości cen towarów i usług. Nie jest to rzeczywiste zwiększanie czynszu, lecz nominalne. Wskaźniki waloryzacyjne opierają się przeważnie na wzroście cen towarów i usług konsumpcyjnych z poprzedniego roku. Gdyby nie zawarto w umowie klauzuli waloryzacyjnej, do zmiany wysokości czynszu konieczne byłoby wypowiedzenie wysokości czynszu.

Jeśli czynsz jest oznaczony jako równowartość pewnej kwoty w walucie obcej, sensowne będzie korzystanie z powszechnie dostępnych wskaźników waloryzacyjnych dla określonej waluty. Są to tzw. klauzule waloryzacyjne drugiego stopnia. Obecnie najczęściej walutą, wg której oznacza się czynsz jest euro. Pojawił się pogląd, że najemca nie powinien zgadzać się na dodatkową waloryzację czynszu ustalonego jako równowartość kwoty w dolarach amerykańskich czy euro. Jednakże zastrzeganie w umowie obydwu klauzul jest dopuszczalne. W przeszłości określano wysokość czynszu jako równowartość stabilnej waluty właśnie w celach waloryzacyjnych. Nie należy jednak zapominać, że są to dwa różne instrumenty finansowe. W związku z tym najemca nie ma podstaw domagać się od wynajmującego dokumentu dokonania wyboru pomiędzy ustaleniem czynszu wg wartości waluty obcej a zastrzeżeniem klauzuli waloryzacyjnej. Natomiast w interesie najemcy jest ustalenie jak najrzadszej waloryzacji – najlepiej raz na rok i koniecznie opartej na oficjalnych wskaźnikach.

Czynsz można także określić w sposób dorozumiany, np. według stawek stosowanych w stosunkach danego rodzaju.

W przypadku lokalu użytkowego czynszem oznaczonym w świadczeniach innego rodzaju może być także dokonanie nakładów na lokal, remont lokalu, zainstalowanie określonych urządzeń lub inne usługi. Strony mogą umówić się także, że docelowo czynsz ma być świadczeniem pieniężnym, ale wynajmujący zwalnia najemcę z części czynszu lub czynszu za pewien okres w zamian za pewne nakłady na lokal.

Gdy takie świadczenia ze względu na ich gospodarcze znaczenie nabierają charakteru świadczenia głównego, umowa stron staje się umową mieszaną np. najmu i usług.

Mają do niej wtedy zastosowanie odpowiednie przepisy dla każdego ze świadczeń uznanych za świadczenie główne. Wysokość czynszu pozostawiona jest w zasadzie umowie stron.

Zdarza się, że lokal musi zostać przystosowany do prowadzenia określonej działalności prowadzonej przez najemcę. Wynajmujący zwykle w takich przypadkach zgadza się udostępnić lokal najemcy, aby ten mógł dokonać odpowiednich zmian. Wynajmujący zazwyczaj nie pobiera za ten okres czynszu. W takim przypadku należy tak sformułować postanowienia umowy, żeby strony nie były – w sposób nieuzasadniony – obarczone obowiązkiem płacenia od niej podatku. Strony płaciłyby w rzeczywistości podwójny podatek. Zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą być zobowiązani do zapłacenia podatku od dochodu. W przypadku najemcy będzie to podatek naliczony zgodnie z art. 11u.p.d.o.f lub art. 12 u.p.d.o.p. Wg wspomnianych odpowiednio art. 11 i 12 ustaw podatkowych, przychodem jest także wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Wartość pieniężną nieodpłatnych świadczeń, w przypadku gdy przedmiotem świadczenia jest udostępnienie lokalu, ustala się wg równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu.

Wynajmujący, mimo iż faktycznie nie otrzymuje czynszu, również zobowiązany jest do zapłaty odpowiedniego podatku, ponieważ art. 13 ust. 1 u.p.d.o.p. stanowi, że za przychówek z nieruchomości udostępnionych nieodpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom prawnym i fizycznym oraz jednostkom organizacyjnym mniemającym osobowości prawnej uważa się równowartość czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, ustaloną na podstawie przeciętnej wysokości czynszów stosowanych w danej miejscowości przy najmie lub dzierżawie nieruchomości tego samego rodzaju. Analogicznie jest w przypadku wynajmującego będącego osobą fizyczną (art. 16 u.p.d.o.f.).

Powstaje pytanie, czy jeśli najemca nie płaci czynszu, ale dokonuje inwestycji w lokalu, wynajmujący powinien uiszczać podatek od dochodu z najmu, a najemca od zwykłego dochodu. Aby udzielić odpowiedzi na to pytanie, należy rozstrzygnąć kwestię, czy dane czynności najemcy można uznać za czynsz świadczony w formie niepieniężnej, czyli za „nieodpłatne świadczenie” w rozumieniu powołanych przepisów podatkowych, jako ekwiwalent używania lokalu, czy też taka kwalifikacja jest nieuzasadniona. Przez nieodpłatne świadczenie rozumie się „te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności osób prawnych (i fizycznych), których skutkiem jest nieodpłatne, tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie majątku tej osoby, mające konkretny wymiar finansowy” (wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2000 r., I SA/Gd 2285/98). Innymi słowy jeśli najemca świadczy usługi na rzecz wynajmującego i nie otrzymuje za to ekwiwalentu, należy uznać, że jest to świadczenie w zamian za umożliwienie korzystania z lokalu wynajętego. W takiej sytuacji podatek powinien być zapłacony. Zdaniem NSA, także „wartość zobowiązań pokrytych za wynajmującego przez najemcę stanowi w istocie rzeczy przychód z tytułu wynajmu” (wyrok NSA z dnia 10 stycznia 2001 r. SA/Sz 1911/99).

30.problemy z niektórymi umowami

W niektórych przypadkach powstają wątpliwości. Jak oceniać bowiem sytuację najemcy, gdy w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej po 1 stycznia 2005 r. nie zostało wyłączone zastosowanie art. 6851 k.c., a jednocześnie umowa zawiera postanowienie precyzujące warunki waloryzacji stawki czynszu oraz wyraźne wskazanie, że zmiana czynszu spowodowana jego waloryzacją nie wymaga aneksu do umowy? Czy w związku z tym podwyżki czynszu są ograniczone do dopuszczalnej kwoty waloryzacji?

Wydaje się, że taki wniosek byłby zbyt daleko idący. Podwyższenie wysokości czynszu przez jego wypowiedzenie i waloryzacja umowna czynszu to dwie niezależne od siebie instytucje prawne. Podwyższenie wysokości czynszu na podstawie art. 6851 k.c. odbywa się poprzez wypowiedzenie i wymaga złożenia najemcy przez wynajmującego stosownego oświadczenia na piśmie. Z kolei waloryzacja następuje automatycznie, zgodnie z mechanizmem wskazanym w treści umowy.

Waloryzacja nie tyle zmienia wysokość czynszu, ile raczej ją „aktualizuje” w oparciu o określony wskaźnik (we wskazanym przykładzie o indeks inflacyjny, czyli odnoszący się do wzrostu cen), a więc jest odnoszona do zewnętrznego, obiektywnego miernika. Ponadto, jeśli strony nie postanowią inaczej, jest niezależna od dodatkowych notyfikacji którejkolwiek z nich.

31.Waloryzacja

W przypadku umów najmu lokali użytkowych wykształciła się powszechna praktyka stosowania klauzul waloryzacyjnych uzależniających wysokość czynszu od zmian wskazanych w umowie zewnętrznych wskaźników. Ponieważ ustawodawca nie przewidział jakiegokolwiek obowiązującego katalogu tego rodzaju wskaźników – punktów odniesienia dla waloryzacji – strony mogą je określać według swojego uznania. Obecnie w przypadku najmu nieruchomości takich jak lokale biurowe, handlowe czy magazyny najczęściej spotykane są mechanizmy waloryzacji stawek czynszu na podstawie tzw. klauzul waloryzacyjnych drugiego stopnia. Są one oparte na indeksach wzrostu cen konsumpcyjnych w krajach waluty stanowiącej miernik dla obliczania czynszu w złotych. Przy określaniu czynszów w kwotach stanowiących równowartość w złotych określonych kwot w euro powszechne zastosowanie znajduje publikowany przez Eurostat, czyli Urząd Statystyczny UE, wskaźnik HICP (Harmonised Index of Consumer Prices, np. HICP-25, HICP-15).

32.zapis wyłączający

Kiedy potrzebny aneks

Postanowienia o waloryzacji nie wyłączają zmian wysokości czynszu niezależnych od tego zewnętrznego wskaźnika, czyli np. wynikających z zastosowania art. 6851 k.c. Z kolei sformułowanie, że zmiana spowodowana waloryzacją nie wymaga aneksu do umowy, nie ma znaczenia dla oceny wskazanej praktycznej wątpliwości. Po pierwsze z punktu widzenia skuteczności waloryzacji nie jest ono potrzebne, a po drugie nie oznacza, że wszelkie zmiany czynszu, które nie wynikają z waloryzacji, takiego aneksu wymagają (skoro mogą się opierać np. na wypowiedzeniu, które jest czynnością jednostronną).

Wobec tego w omawianym przykładzie wynajmujący ma prawo do jednostronnego podwyższenia stawki czynszu. Najlepszym zabezpieczeniem przed wzrostem czynszu, na który najemca nie ma wpływu, byłoby zatem aneksowanie umowy i wprowadzenie wskazanej klauzuli wyłączającej zastosowanie art. 6851 k.c. Do takiej zmiany konieczna jest jednak zgodna wola obu stron umowy.

Uwaga: W podpisywanych umowach najmu lokali biurowych warto umieszczać klauzule wyłączające jednostronne wypowiedzenie wysokości czynszu.

33.Proces sądowy

W trakcie postępowania sąd bada sprawę – interesuje go nie tylko dobro powoda, ale i pozwanej firmy. Zasadnicze znaczenie mają przy tym zasady współżycia społecznego. Sąd ma prawo rozwiązać umowę, zmienić wysokość czynszu, skrócić czas trwania umowy. Nie ma jednak prawa do stworzenia całkiem nowej umowy najmu (orzeczenie Sądu Najwyższego z 10 października 1997 r., sygn. III CKN 2207/97, opublikowane w OSNC z 1998 r. nr. 3, poz. 42). Niestety wyroku też nie uzyska się natychmiast. Niekiedy trzeba na niego poczekać nawet kilka lat.

Trzeba też się liczyć z kosztami sądowymi. A te nie są małe i zależą od wysokości płaconego czynszu. Składający pozew musi wnieść bowiem opłatę w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu (wartość tę ustala się na podstawie wspomnianego art. 23 k.p.c.).

Uwaga! Zasada jednak jest taka, że sąd nie może wydać wyroku, który wykracza poza ramy pozwu. Jeżeli więc przyzna rację firmie, która wystąpiła o obniżenie czynszu, to może zmniejszyć co najwyżej komorne, ale nie ma prawa umowy rozwiązać, bo nie wynika to z pozwu.

34.Właściwy sąd

Może to być bowiem zarówno sąd rejonowy, jak i okręgowy (właściwy ze względu na położenie lokalu). Decyduje o tym wartość przedmiotu sporu. Zgodnie bowiem z art. 23 kodeksu postępowania cywilnego w sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony wartość przedmiotu sporu stanowi suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok (nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 tys. zł).

35.narusza ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów

Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest nadużywanie pozycji dominującej na rynku właściwym przez jednego lub kilku przedsiębiorców. Nadużywanie pozycji dominującej może polegać na narzucaniu przez przedsiębiorcę uciążliwych warunków umów, przynoszących mu nieuzasadnionych korzyści (art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Są to praktyki monopolistyczne, których istotą jest bezprawne zastosowanie (nadużycie) siły rynkowej przez przedsiębiorcę, jaką daje odpowiednio wysoki udział w rynku, prowadzące do ograniczenia samodzielności pozostałych uczestników rynku (kontrahentów i konkurentów) oraz wymuszanie uczestnictwa na rynku na zasadach narzuconych, z reguły mniej korzystnych, niżby to wynikało z działania nieskrępowanych mechanizmów rynkowych w warunkach istnienia konkurencji.

36.kto będzie ponosił koszty

Należy zwrócić także uwagę na zapisy regulujące, kto ponosi koszty eksploatacyjne i koszty utrzymania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do umówionego użytku. Wynajmujący często próbują przenieść na najemców wszelkie koszty związane z funkcjonowaniem przedmiotu najmu, nawet te, które z zasady obciążają właściciela lokalu. Warto zabezpieczyć się przed tym, bo wydatki eksploatacyjne mogą się okazać dla najemcy workiem bez dna.

Najwygodniejsze jest ustalenie, że opłaty te, ponieważ są zmienne, uiszczane będą z dołu w wysokości wynikającej z rachunków dostarczonych przez dostawcę wynajmującemu. Jednakże wynajmujący nie zawsze będzie chciał w ten sposób kredytować najemcę i może dążyć do zawarcia w umowie klauzuli, wg której najemca będzie comiesięcznie, razem z czynszem, uiszczał odpowiedni ryczałt na pokrycie kosztów eksploatacyjnych. Następnie ryczałt ten będzie porównywany z rzeczywiście poniesionymi kosztami i wyrównywany jednej ze stron. Strony mogą ustalić pewne dłuższe niż miesięczne okresy roliczeniowe dla skalkulowania należności związanych z opłatami eksploatacyjnymi i stwierdzenia ewentualnej konieczności zwrotu części sum wpłaconych na poczet opłat eksploatacyjnych lub uzupełnienia kwot już zapłaconych. Mogą to być np. okresy 6-miesięczne lub roczne. Generalnie po okresie rozliczeniowym albo najemca uiszcza brakującą kwotę, albo też wynajmujący zwraca nadpłaconą kwotę. Najczęściej strony umówią się w tesn sposób, że najemca zaraz po podsumowaniu okresu rozliczeniowego od razu zapłaci brakującą kwotę, do pełnego pokrycia kosztów eksploatacyjnych, a jeśli najemcy należy się zwrot nadwyżki, nie uiszcza on ryczałtu przez kilka miesięcy albo uiszcza go w wysokości zmniejszonej. Strony mogą to dowolnie uregulować, z tym jednak założeniem, że jeśli ustaliły pewien okres rozliczeniowy i nie zawarły w umowie szczegółowszych postanowień, to uprawniony może żądać zapłaty (najemca lub wynajmujący) natychmiast po upływie okresu rozliczeniowego. Wtedy zobowiązany będzie musiał zapłacić niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty.

Pojęcie „niezwłocznie” nie jest równoznaczne z pojęciem „natychmiast”. To oznacza, że zobowiązany będzie musiał zapłacić niekoniecznie natychmiast ale niezwłocznie, czyli najpóźniej z upływem okresu, jaki potrzebny jest do należytego wykonania zobowiązania; np. biorąc pod uwagą czas potrzebny na dokonanie odpowiednich obliczeń w celu ustalenia precyzyjnjej kwoty świadczenia pieniężnego.

Ryczałt powinien być dostosowany do rzeczywistych kosztów w ten sposób, że po okresie rozliczeniowym (półrocznym, rocznym, innym), strony wyliczają średnie koszty eksploatacji lokalu i na tej podstawie ustalają ryczałt. W umowie powinno się zastrzec, że zmiana wysokości ryczałtu powinna być dokonywana bez konieczności zmiany umowy. W przeciwnym razie strony musiałyby stale dołączać do umowy aneksy. Wynajmujący mógłby obawiać się takiego rozwiązania, bo mógłby spotkać się z odmową najemcy podpisania kolejnego aneksu. W takim przypadku, jeśli umowa najmu byłaby zawarta na czas nieoznaczony, wynajmujący mógłby jedynie umowę wypowiedzeń. Natomiast w umowie na czas określony wynajmujący nie miałby żadnych możliwości wpłynięcia na decyzję najemcy o niepodpisaniu aneksu do umowy.

37.nie ma tu zastosowania art. 687 k.c.

Przepis ten jest przepisem szczególnym wobec przepisów ogólnych o niewykonaniu zobowiązań. Jako wyjątku od zasady nie można go stosować szerzej, czyli do sytuacji, gdy najemca zalega nie z czynszem za dwa okresy płatności, ale z opłatami dodatkowymi za te okresy. Stosuje się tu ogólne przepisy o opóźnieniu i zwłoce ze świadczeniem, a zatem do wysuwania roszczeń dotyczących opłat eksploatacyjnych wystarczy opóźnienie z płatnościami za jeden okres płatności. W związku z tym, że są to roszczenia pieniężne, w przypadku opóźnienia należą się odsetki, a w przypadku zwłoki należą się odsetki oraz odszkodowanie za zwłokę.

Niektóre z opłat dodatkowych są płacone bezpośrednio dostawcy: np. najemca może ponosić bezpośrednio opłaty za telefon, jeżeli zawrze stosowną umowę z dostawcą. Jest to najkorzystniejsze rozwiązanie z punktu widzenia zarówno najemcy, jak i wynajmującego, który w razie opóźnień w uiszczaniu należności przez najemcę nie ponosi odpowiedzialności za długi najemcy. Jednakże jeśli jakaś opłata nie może być w ten sposób realizowana, strony wprowadzają do umów zasadę refakturowania tych kosztów przez wynajmującego na najemcę. W interesie tego ostatniego jest, aby wynajmujący dołączał do faktur kopie dokumentów potwierdzających poniesione wydatki, tak aby mieć pewność, iż nie dolicza on sobie w tym zakresie dodatkowej marży.

38.podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie

Wynajmujący ponosi koszty związane z lokalem będącym przedmiotem najmu, w szczególności podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie. Ze względu na to, że obowiązek ich uiszczenia nie wynika ze sprzedaży towarów czy usług (obrotu), nie ma do nich zastosowania VAT. Co więcej, należy zauważyć, że ciężary te stanowią koszt utrzymania środka trwałego niezależny od świadczonych usług najmu. Nie ma zatem podstaw do refakturowania na najemcę tego rodzaju podatków i opłat, nawet jeśli przewidziano to w umowie. Jeśli strony chcą, by ponosił je najemca, mogą ująć je jako składnik czynszu, co jednak skutkuje naliczeniem VAT od całej jego kwoty i de facto najemca płaci 22% od kwoty tych opłat. W przypadku opłat za użytkowanie wieczyste najkorzystniejszym wyjściem jest zamieszczenie w umowie klauzuli, zgodnie z którą najemca – niezależnie od czynszu i opłat eksploatacyjnych będzie uiszczał za wynajmującego tego rodzaju opłaty. Nic nie stoi na przeszkodzie, by taki wydatek najemca zaliczył do kosztów uzyskania przychodu.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku należności podatkowych, albowiem – zgodnie z utrwalonym w literaturze poglądem – niemożliwa jest ich zapłata za podatnika przez osobę trzecią. Co prawda, w praktyce urzędu skarbowe nie weryfikują tożsamości osób wpłacających i najemca może faktycznie zapłacić obciążający wynajmującego podatek, ale pokwitowania z pewnością opiewać będą na tego ostatniego. Jeszcze innym rozwiązaniem jest, jak się zdaje klauzula umowna, zgodnie z którą najemca – niezależnie od czynszu zwracać będzie wynajmującemu uiszczone przez niego należności z tytułu podatku od nieruchomości czy podatku rolnego. Wiele jednak przemawia za tym, że w takich przypadkach organy podatkowe potraktują to świadczenie jako wynikającego ze sprzedaży usługi najmu, i w konsekwencji, podlegające VAT. Jeśli tak, skutki podatkowe będą takie, jak w przypadku wliczenia podatku do kwoty czynszu.

39.gwarancja bankowa i kaucja

gwarancja bankowa

Gwarancja bankowa jest jednostronnym zobowiązaniem banku-gwaranta, zgodnie z którym po spełnieniu przez podmiot uprawniony (beneficjent gwarancji) określonych warunków zapłaty, bank ten wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji – bezpośrednio albo za pośrednictwem innego banku (art. 81 prawa bankowego). Te warunki to przeważnie przedstawienie określonych dokumentów, wymienionych w umowie gwarancji. „Oświadczenie banku (o udzieleniu gwarancji) musi co najmniej wskazywać beneficjenta gwarancji, zabezpieczony gwarancją rezultat, a także kwotę, którą zobowiązuje się zapłacić bank na rzec beneficjenta – tzw. sumę gwarancyjną. Strony umowy najmu zazwyczaj zastrzegają w umowie, po jakim okresie – od bezskutecznego upływu terminu płatności czynszu lub innych należności – wynajmujący ma prawo skorzystać z gwarancji bankowej.

kaucja

Kaucja jest to kwota składana w banku na oddzielnym rachunku otwartym przez wynajmującego. Z sumy tej wynajmujący może skorzystać w celu opłacenia należności z umowy najmu, jeśli najemca nie wpłaci czynszu lub innych opłat przewidzianych umową w terminie. Pieniądze te nie są w żadnym razie rodzajem funduszu np. na wynajęcie sprzątaczki czy inne tego rodzaju wydatki porządkowe, co do których nie było postanowienia stron, która z nich je ponosi. Takie wydatki mogą być szczegółowo wymienione w umowie jako obciążające jedną ze stron i wtedy, jeśli taką osobą jest najemca, a wydatków tych nie ponosi, może być narażony na potrącenie tej kwoty z kaucji i żądanie jej uzupełnienia. Jeśli wydatki tego rodzaju nie są wymienione w umowie, wszystko zależy od tego, czy zakwalifikujemy je jako koszty związane z normalną eksploatacją – i wtedy obciążają najemcę, czy też potraktujemy je jako dodatkową usługę wynajmującego, będącą elementem jego świadczenia udostępnienia lokalu w należytym stanie wynikającym z treści umowy.

W praktyce strony często umawiają się, że wynajmujący pobierze od najemcy określoną sumę pieniężną na zabezpieczenie właściwego wykonania zobowiązania, w szczególności zapłaty odszkodowania bądź czynszu, która w razie prawidłowego wykonania umowy podlega zwrotowi. Kaucja tego rodzaju nie jest zaliczką ani częściową zapłatą i jej pobranie nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Dopiero w przypadku zaliczenia kaucji lub jej części na pokrycie należności czynszowej powstaje, najpóźniej w terminie wymagalności, obowiązek podatkowy i konieczność wystawienia faktury VAT. Z kolei odszkodowanie za niewłaściwe wykonanie umowy, np. zniszczenie lokalu, wolne jest od podatku od towarów i usług i zaliczenie kaucji na jego poczet nie powoduje powstania obowiązku podatkowego.

40.Wartość kaucji

Wartość zabezpieczeń obejmuje przeważnie wartość kilkumiesięcznego czynszu lub czynszu i opłat eksploatacyjnych wraz z VAT. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć po wyznaczeniu miesięcznego terminu, bez zachowania okresów wypowiedzenia (art. 687 k.c.) Jednakże należy założyć, że takie rozwiązanie nie będzie zadowalało wynajmującego, który traci wtedy dochody z wynajmu lokalu, co przy uwzględnieniu sytuacji rynkowej może być niekiedy problemem i narażać go na żmudne poszukiwania kolejnego najemcy, kolejne negocjacje i związane z tym koszty, zanim dojdzie do realizacji nowej umowy. Dlatego wynajmujący zazwyczaj zastrzega sobie dokonanie przez najemcę pewnych zabezpieczeń. Takimi zabezpieczeniami będzie najczęściej gwarancja bankowa i kaucja.

41.Wady zabezpieczenia

a. Zaspokojenie się z rzeczy objętych zastawem ustawowym podlega przepisom o egzekucji z rzeczy ruchomych, co oznacza, że proces zaspokajania nie będzie szybki ani łatwy. Egzekucja polegać będzie na tym, że komornik dokona zajęcia przez wpisanie wszystkich ruchomości do protokołu i oznaczenie każdej z nich w widocznym miejscu. Zasadą jest że ruchomości komornik pozostawia w posiadaniu osoby, u której dokonano zajęcia. W toku egzekucji dojdzie następnie do sprzedaży licytacyjnej ruchomości (nie wcześniej niż 7 dni od zajęcia). Jeśli przedmiotem zajęcia były pieniądze, komornik zaspokoi wierzyciela. Ustawodawca nie określił precyzyjnie, kiedy wynajmujący może przystąpić do egzekucji przysługującego mu prawa zastawu. Należy przyjąć, że może to uczynić, kiedy po stronie najemcy istnieje już zaległość w świadczeniach, a jego rzeczy pozostają w przedmiocie najmu.

b. Zastaw może być ustanowiony jedynie na rzeczach, które stanowią własność lub współwłasność najemcy. W przypadku współwłasności obejmują udział najemcy. Sprzedaż licytacyjna obejmuje wtedy jedynie udział w nieruchomości, chyba że pozostali współwłaściciele zażądają sprzedaży całości. Problem pojawia się, jeśli np. najemca prowadzi komis i rzeczy znajdujące się w lokalu użytkowym Ne są jego własnością. Prowadzący komis komisant ma dokonać na podstawie umowy z komitentem sprzedaży rzeczy w imieniu własnym, ale na rzecz komitenta, komisant więc nie jest właścicielem tych rzeczy. W takim przypadku nie mogą być one objęte zastawem i jeśli wynajmujący ich nie wyda najemca, naraża się na odpowiedzialność wobec właściciela rzeczy lub wobec najemcy, który poniósł szkodę w związku z tym, że nie wydał rzeczy ich właścicielowi na jego żądanie. Natomiast nie jest istotne, czy rzecz wniesiona przez najemcę była jego własnością już w chwili wniesienia, czy stała się nią dopiero później.

Zastaw może być ustanowiony na wszystkich rzeczach najemcy, niezależnie od celu, w jakim zostały wniesione do lokalu, np. w kasie sklepu.

Z umownym zastawem na rzeczy ruchomej wiąże się wydanie rzeczy zastawnikowi lub uzgodnionej umowie osobie trzeciej (art. 307§ 1 k.c.). Natomiast do powstania prawa zastawu przewidzianego w art. 670 § 1 k.c. nie jest potrzebne wydanie rzeczy wynajmującemu. Miejsce położenia rzeczy jednak nie jest obojętne dla istnienia tego prawa. Zastaw trwa dopóty, dopóki rzeczy nie zostaną z lokalu usunięte art. 671 § 1 k.c.). W przypadku ich usunięcia prawo zastawu wygasa. W związku z tym wynajmujący ma prawo sprzeciwić się ich usunięciu, a najemca nie ma w takim przypadku prawa skorzystać z samopomocy. Stawianie oporu przez najemcę – w przypadku jeśli wynajmujący chce skorzystać z przysługującego mu ustawowego prawa zastawu – jest bezprawne, ponieważ prawo zezwala wynajmującemu zatrzymać rzeczy obciążone zastawem. Wyjątkiem w tym zakresie jest sytuacja, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wtedy wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.

Zastaw ma służyć zabezpieczeniu określonych roszczeń. Zgodnie z brzmieniem art. 670 k.c. zastaw ma służyć zabezpieczeniu czynszu oraz świadczeń dodatkowych, którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Wynajmujący nie może skorzystać z prawa zastawu w celu zabezpieczenia np. roszczeń odszkodowawczych z powodu uszkodzenia lokalu. Są one trudniejsze do udowodnienia i z reguły mniej oczywiste niż czynsz i opłaty dodatkowe, dlatego możliwość zabezpieczenia ich zastawem ustawowym na rzeczach najemcy powodowałaby zbyt dużą swobodę wynajmującego w korzystaniu z tego uprawnienia. Trudna byłaby także weryfikacja słuszności wykonania prawa zastawu w określonym zakresie.

Wynajmujący nie korzysta, z mocy ustawy, z zabezpieczenia zastawem roszczeń o czynsz za okres dłuższy niż rok.

Zgodnie z art. 326 k.c. do ustawowego prawa zastawu na rzeczach najemcy stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie na rzeczacz ruchomych (art. 306-326 k.c.). Wynajmujący więc, czyli zastawnik, może dochodzić zaspokojenia z zastawionych rzeczy bez względu na to, czyją sały się następnie własnością, na zasadzie z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi najemcy (art. 306 § 1 k.c.)

42.adaptacją lokalu

Ustal, kto płaci za ulepszenia

Zanim otworzymy sklep, musimy często zaadaptować lokal do potrzeb firmy, a więc np. założyć sieć komputerową, dodatkowe linie telefoniczne, klimatyzację, oświetlenie, a przed lokalem zamontować tablice informacyjne.

Najczęściej płaci za to najemca, ale wcale nie musi tak być. Wszystko zależy od tego, jakie postanowienia zawiera umowa. Gdy jednak nie rozstrzyga tej kwestii, obowiązują uregulowania kodeksowe. Płaci więc najemca, a w razie wyprowadzki wynajmujący może zażądać przywrócenia lokalu do poprzedniego stanu albo zapłacić najemcy za ulepszenia (art. 461 § 2 k.c.). Natomiast najemca nie ma prawa żądać zwrotu poniesionych nakładów (wyrok SN z 4 listopada 1980 r., II CR 394/80), jeśli wynajmujący nie chce tego zrobić. Jeżeli właściciel zgodził się w umowie najmu na ulepszenia, to nie może później żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.

43.warunek rozwiązujący

Skutki prawne czynności prawnej dokonanej pod warunkiem rozwiązującym powstają i trwają do momentu wystąpienia tego warunku. Warunek rozwiązujący ma skutki na przyszłość, w związku z czym jego zastrzeżenie nie stoi w sprzeczności z istotą stosunku najmu (art. 89 k.c.).

44.podnajem

Jest to przepis ogólny, dotyczący możliwości podnajmu lub oddania w bezpłatne używanie rzeczy najętej jakiejkolwiek kategorii. Natomiast przepis rozdziału zawierającego szczegółowe regulacje dotyczące najmu lokali stanowi, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć (art. 688² k.c.). W pierwszym przypadku najemca może podnająć przedmiot najmu, chyba że jest to wyraźnie zakazane umową, natomiast w drugim przypadku najemca może podnająć szczególny przedmiot najmu – lokal, jeżeli jest na to wyraźna zgoda wynajmującego. Może też to być zgoda domniemana, wynikająca z postanowień umownych regulujących np. kwestie odpowiedzialności najemcy za podnajemcę. Przepis szczególny dotyczący podnajmu lokali, w tym lokali użytkowych – art. 688²k.c. został dodany do kodeksu cywilnego przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).

45.przenieść na osobę trzecią swoje wierzytelności

Zgodnie z art. 509 § 1 k.c. wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Dotyczy to jednak jedynie praw wynikających z umowy najmu. Obowiązki nadal ciążą na cedencie, a więc stronie, która zawarła pierwotnie umowę najmu (np. wynajmujący jest zobowiązany do utrzymania rzeczy najętej w należytym stanie, mimo że wierzytelność z tytułu czynszu najmu przelał na inną osobę. Całość praw i obowiązków wynajmującego przechodzi na inną osobę tylko w razie zbycia przedmiotu najmu. Jednakże panujący pogląd stawia nacisk na nierozdzielny związek między uprawnieniami i zobowiązaniami obu stron. W związku z tym co prawda dopuszcza się przelew roszczeń z umowy wzajemnej także w przypadku najmu, np. roszczenia o czynsz, ale wyłącza się możliwość przelewu wierzytelności przez najemcę na osobę trzecią, z wyjątkiem niektórych uprawnień mających charakter samoistny, np. roszczenia o zwrot wydatków, które mogą być przelane bez zgody wynajmującego. Pozostałe wolno przenieść tylko łącznie z własnym zobowiązaniem, czyli swoim długiem, do czego wymagana jest zgoda drugiej strony (wynajmującego), gdyż czynność taka przybiera charakter przejęcia długu (art. 519 k.c.)

46.opodatkowania przychodu w przypadku zbycia wierzytelności o zapłatę czynszu

Przychodem wynajmującego nie jest należność z tytułu cesji wierzytelności, ale kwota, na którą opiewa zbyta wierzytelność. Jednakże przychód ten powstaje nie w dniu zbycia wierzytelności, lecz w dniu jej wymagalności – w przypadku osób fizycznych świadczących najem związany z działalnością gospodarczą i osób prawnych (art. 14 ust. 2b u.p.d.o.f. i art. 12 ust. 4b u.p.d.o.p.), bądź w dniu zapłaty – w przypadku najmu niezwiązanego z działalnością gospodarczą (art. 16a w zw. Z art. 14 ust. 2b u.p.d.o.f). Jeśli zaś wynajmujący zbył wierzytelność o zapłatę czynszu po cenie niższej niż jej nominalna wartość, różnica stanowi jego koszt uzyskania przychodu (art. 22 ust. 1h u.p.d.o.f. i art. 15 ust. 7 u.p.d.o.p.).

47.Artykuł 678 k.c.

Zgodnie z tym przepisem, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (zmiana strony stosunku ex lege), może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia). To uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. W tym przypadku mamy do czynienia z zastrzeżeniem formy umowy ad eventum: „ ustawodawca polski nie uzależnił wstąpienia nabywcy w miejsce zbywcy od żadnych okoliczności, które by ujawniały istnienie stosunku najmu wobec osób trzecich. Nabywca więc zawsze musi liczyć się z tym, że rzecz nabyta została już wynajęta przez zbywcę. Dla zmniejszenia tego ryzyka kodeks pozwala nabywcy wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych tylko terminów wypowiedzenia, chociażby umowa najmu zawarta została na czas oznaczony lub przewidywała dłuższe terminy wypowiedzenia. To uprawnienie nabywcy wprowadza istotnej wagi wyłom w zasadzie wstąpienia nabywcy we wszystkie wynikające z najmu prawa i obowiązki. Jednakże uprawnienia tego nabywca nie ma w przypadku umów na czas określony zawartych w opisanej formie, gdy lokal został już wydany. Ta ostatnia przesłanka została zastrzeżona przez ustawodawcę, ponieważ doszedł on do wniosku, że „fakt władania rzeczą przez najemcę czyni stosunek najmu jawnym wobec osoby trzeciej, która prowadząc rokowania o nabycie rzeczy, może przy dołożeniu należytej staranności z łatwością stwierdzić, że rzecz została już wynajęta.

Forma pisemna z datą pewną zostaje zachowana w przypadku urzędowego poświadczenia daty (art. 81 § 1 k.c.) lub w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty tego dokumentu, lub jeśli na dokumencie obejmującym czynność prawną została umieszczona jakakolwiek wzmianka przez organ państwowy lub organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty tej wzmianki (art. 81 § 2 k.c.). Przepis ten, z pozoru prosty, budzi wiele wątpliwości, co powoduje, że strony umowy najmu, zwłaszcza najemca, bo jemu zależy na zachowaniu formy pisemnej z datą pewną, powinny być ostrożne przy podejmowaniu decyzji o tym w jaki sposób dochować tej formy. Poświadczenie daty może być dokonane tylko przez notariusza jako osobę zaufania publicznego; przepisy nie przewidują poświadczenia daty ze skutkami określonymi w art. 81 k.c. przez nikogo innego, poświadczenie daty bowiem powinno mieć charakter dokumentu urzędowego stanowiącego dowód tego, co w nim zostało poświadczone (art. 244§ 1 k.p.c.).

Szersze są możliwości dokonania wzmianki, która wywołuje takie skutki jak poświadczenie daty. Wątpliwości dotyczą charakteru wzmianki (czy wystarczy np. stempel pocztowy lub stempel stawiany przy składaniu dokumentów na dzienniku podawczym w sądzie). Wg orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1978 r. (III CRn 232/78, OSNCP 1979, nr 9, poz. 173) przez „umieszczenie jakiejkolwiek wzmianki” w rozumieniu art. 81 §2 pkt 2 należy rozumieć także datę pobrania opłaty skarbowej i jej skasowania przez organ państwowy na dokumencie.

48.Umowę najmu nieruchomości można wpisać do księgi wieczystej

Funkcja tego przepisu przemawia za uznaniem, że regulacja ta dotyczy także części składowej nieruchomości, czyli np. lokalu użytkowego. Wprawdzie przepisy kodeksu cywilnego zapewniają najemcom ochronę na wyspadek zbycia rzeczy najętej przez uregulowanie wstąpienia nabywcy w stosunek najmu, jednakże ochrona tych praw w księdze wieczystej jest dalej idąca, gdyż w takim przypadku tylko dzięki wpisowi najemca byłby zwolniony od ponownego płacenia czynszu nabywcy w przypadku uiszczenia go z góry do rąk zbywcy za dłuższy czas lub cały okres najmu. Zgodnie bowiem z art. 88 § 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie zajęcia nieruchomości obciążonej hipoteką, zapłata czynszu dokonana z góry więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego, chyba że została ujawniona w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki. Rzadko się zdarza uiszczenie czynszu w postaci pieniężnej za okresy dużo dłuższe niż jeden okres płatności, ale może się zdarzyć, że czynsz w postaci jakiejś usługi obejmuje kilka okresów rozliczeniowych albo że najemca czyni nakłady potrącane z czynszu.

49.najemca może się także domagać

Domagać się tego może na podstawie przepisu, wg którego wynajmujący ma obowiązek zapewnić najemcy utrzymywanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu. Będą to ewentualnie roszczenia windykacyjne lub negatoryjne, jeśli jest właścicielem, a także posesoryjne, jeśli jest jedynie posiadaczem. Uprawnienia te przysługują wynajmującemu, ponieważ jest on posiadaczem samoistnym (z reguły) i nie traci posiadania przez oddanie go w posiadanie zależne najemcy. Te uprawnienia przysługują mu odpowiednio, gdy jest posiadaczem zależnym i oddaje w posiadanie zależne.

50.Na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu, ale tylko za czas od chwili, kiedy nabył własność rzeczy najętej.

Bez wyraźnej w tym względzie umowy ze zbywcą nie przechodzą na niego roszczenia z tytułu zaległego czynszu najmu z okresu przed przejściem prawa własności ani roszczenia odszkodowawcze w tym czasie powstałe. Nabywca wynajmowanej nieruchomości także podlega ochronie. Ponieważ nabywca nie będzie w stanie ocenić, jakie nakłady poczyniono na lokal od chwili jego wynajęcia, jest on chroniony w ten sposób, że najemca, który dokonał – przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu – napraw koniecznych (art. 633 k.c.) lub innych obciążających wynajmującego, nie może dochodzić od nabywcy roszczeń z tego tytułu. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zbyciem. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy (patrz. Orzeczenie SN z dnia 5 czerwca 1986 r. IV CR 137/86, OSNCP 1987, nr 9, poz. 142). W tym ostatnim przypadku możliwa jest jedynie cesja wierzytelności zbywcy z tytułu nakładów, do których dokonania nie był zobowiązany i odszkodowań na nabywcę przedmiotu najmu, do czego nie jest konieczna zgoda najemcy (art. 509 k.c.).

51.prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu jest regulowane przez art. 596-602 k.c. przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku umowa sprzedaży o tej samej treści, jaką zawarł zobowiązany ze swoim kontrahentem. Najemca ma miesiąc na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu i musi je złożyć zobowiązanemu w formie aktu notarialnego. W przypadku gdyby umowa sprzedaży z potencjalnym kontrahentem zobowiązanego została zawarta bezwarunkowo lub bez zawiadomienia uprawnionego albo jeśli treść umowy została przedstawiona niezgodnie z prawdziwą treścią umowy, zobowiązany odpowiada za wynikłą stąd szkodę (art. 599 § 1 k.c.). Zastrzegając w umowie najmu prawo pierwokupu na rzecz najemcy, strony uwzględniają fakt, że najemca dokonuje np. znacznych nakładów na lokal i może chcieć następnie wykorzystywać te inwestycje, mając już prawo własności, jeżeli wynajmujący będzie miał zamiar zbyć lokal. Wynajmujący natomiast zyskuje na tym, że nie będzie zagrożony odpowiedzialnością za ewentualne rozwiązanie umowy z związku np. z koniecznością sprzedaży. Oczywiście, wynajmujący może inaczej zapewnić sobie to bezpieczeństwo, np. przez zastrzeżenie w umowie sprzedaży w umowie sprzedaży nieruchomości odszkodowania na wypadek wypowiedzenia zawartych umów najmu. Najemca natomiast może sobie zabezpieczyć zwrot inwestycji przez ich spisanie i uzyskanie zgody wynajmującego na pokrycie kosztów w razie rozwiązania umowy. Nowy wynajmujący wchodzi na miejsce dawnego, więc te postanowienia są dla niego jak najbardziej wiążące.

52.uprawnienia ochronne

Oznacza to, że najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku roszczenie o zaniechanie lub ograniczenie działań, związanych z używaniem lokalu, a wywołujących hałasy (lub inne immisje) przekraczające miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie lokalu.

53.prowadzących zakłady hotelowe lub podobne zakłady

Utrzymujący zarobkowo hotele lub podobne zakłady odpowiadają za utratę lub uszkodzenie rzeczy wniesionych przez korzystającego, chyba że szkoda wynikła z właściwości wniesionej rzeczy albo wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby mu towarzyszącej, zatrudnionej przez niego lub odwiedzającej go.

O tym który z modeli odpowiedzialności zastosujemy, zadecyduje treść zobowiązania wynajmującego, zwłaszcza treść jego dodatkowych zobowiązań, nienależących do samych essentialia negotii umowy najmu; czyli odpowiedzialność jego będzie tym bardziej zbliżona do odpowiedzialności instytucji prowadzących zakłady hotelowe i podobne, im szersze ciążą na wynajmującym obowiązki w zakresie zapewnienia służb strażniczych, porządkowych, monitoringu, zasad dostępu do pomieszczeń w godzinach pracy i poza godzinami. Nie stanowią o tym jednak żadne przepisy, odpowiednie klauzule muszą być zastrzeżone w umowie lub wynikać z jej treści.

54.wynajmujący zobowiązuje się umożliwić najemcy umieszczenie, w granicach swojej nieruchomości, zarówno informacji, jak i reklamy prowadzonej przez najemcę działalności

Co prawda, najemca nie może, bez zgody wynajmującego, czynić w rzeczy najętej zmian, ale dotyczy to zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy. Na mocy art. 864 k.c. do takich zmian nie można zaliczyć założenia w najętym lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu radia i innych podobnych urządzeń, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych z tego kosztów.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 października 1971 r. (IICR 609/71) stwierdził, że „umieszczenie przez najemcę lokalu handlowego szyldu neonowego na nieruchomości właściciela w zasadzie może mieścić się w granicach uprawnień najemcy do założenia w najętym lokalu urządzeń technicznych powszechnie stosowanych, a więc i neonu, pod warunkiem że neon jest zainstalowany na ścianie zewnętrznej najętego lokalu. Instalowanie neonu poza obszarem ściany lokalu (np. na dachu lub innej części budynku), z powodu braku ścisłego związku przestrzennego z lokalem, nie stanowi wykonania uprawnienia przysługującego najemcy, lecz jest czynnością zdziałaną poza stosunkiem najmu. Jednak umieszczenie neonu będącego tylko nazwą firmy, a więc informacją o położeniu lokalu handlowego, nawet w pewnej odległości od tego lokalu (gdy jednak neon pozostaje z nim w bezpośrednim sąsiedztwie i związku) powinno mieścić się w granicach uprawnień wynikających ze stosunku najmu, jeżeli nie narusza substancji rzeczy i nie ogranicza prawa własności ani nie przyczynia właścicielowi żadnej szkody”. Jest to jednak kwestia wykładni. Należy rozstrzygnąć, czy w danym przypadku umieszczenie informacji w konkretnym miejscu – o prowadzeniu określonej działalności – nie wynika z celu umowy. Najemca w takim przypadku nie musiałby uzyskiwać zgody wynajmującego na dokonanie wymienionych czynności.

55.Najemca może dokonać rozwiązania umowy

Omawiane przepisy o możliwości wypowiedzenia umowy najmu mają szczególny charakter z dwóch powodów. Po pierwsze – dopuszczają możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego lub najemcę umowy najmu zawartej na czas oznaczony, tak samo jak i umowy na czas nieokreślony. Po drugie stanowią modyfikację także wobec przepisów o wypowiedzeniu najmu zawartego na czas nieokreślony, w wymienionych przypadkach bowiem nie musi być zachowany okres wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy ma charakter natychmiastowy. To oznacza, że generalnie w przypadku najmu na czas nieokreślony istnieje możliwość wypowiedzenia z zachowaniem okresu wypowiedzenia bez podawania przyczyn lub rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodów enumeratywnie wymienionych w kodeksie.

W przypadku najmu na czas określony było dyskusyjne, czy oprócz powodów wymienionych w kodeksie cywilnym przyczyną rozwiązania umowy za wypowiedzeniem z zachowaniem lub bez zachowania terminów wypowiedzenia może być okoliczność wskazana przez strony w umowie.

56.termin wypowiedzenia

Określenie terminu wypowiedzenia służy konieczności zapewnienia wynajmującemu możliwości ewentualnego znalezienia nowego najemcy, aby zapewnić sobie ciągłość dochodu z tytułu czynszu, natomiast najemcy – możliwość swobodnego korzystania z lokalu co najmniej w takim czasie, jaki jest terminem wypowiedzenia, co pozwoli mu planować np. inwestycje, choćby związane z zamówieniem towaru.

W przypadku gdy strony nie określą terminów wypowiedzenia, stosuje się terminu ustawowe określone w art. 673 § 2 oraz art. 688 k.c. W przypadku gdy czynsz jest płatny miesięcznie – a tak jest najczęściej – to termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeśli czynsz jest płatny w dłuższych odstępach czasu niż miesiąc, to wypowiedzenie może nastąpić również na trzy miesiące naprzód z końcem miesiąca kalendarzowego. Czynsz płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc można wypowiedzieć na trzy dni naprzód, a w przypadku najmu dziennego, na dzień naprzód. Takie krótkoterminowe umowy najmu będą najprawdopodobniej dotyczyły stoisk czasowych oferujących, np. bożonarodzeniowe lub wielkanocne towary.

57.Artykuł 688 k.c.

Jest to modyfikacja art. 673§ 1 k.c. wg którego najem w wymienionych okolicznościach można wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Terminem ustawowym wypowiedzenia umowy najmu w przypadku gdy czynsz jest płatny miesięcznie, jest miesiąc. Art. 688 k.c. dotyczy wypowiedzenia umowy najmu lokalu, ma charakter semiimperatywny. Taki charakter należy zresztą generalnie przypisać art. 680-692 k.c. to oznacza, że nie można w umowie zawrzeć postanowień, które stawiają najemcę w gorszej sytuacji, niż gdyby się znalazł w razie zastosowania jednego z tych przepisów. Nie można więc umownie skrócić określonego w ustawie terminu wypowiedzenia, jeśli miałoby to dotyczyć wypowiedzenia dokonywanego przez wynajmującego, można to uczynić, gdyby chodziło o wypowiedzenie dokonywane przez najemcę. Wydaje się, że jeśli czynsz nie jest płatny miesięcznie, tylko w innych okresach płatności, stosuje się terminy wynikające z art. 673 § 1 k.c. w braku innych zastrzeżeń umownych.

Możliwość wypowiedzenia wypływa z istoty umowy najmu na czas nieokreślony. Do takiego wypowiedzenia nie trzeba mieć konkretnych powodów, jest to prawokształtujące uprawnienie każdej ze stron tej umowy. Oznacza to, że każda ze stron ma prawo do kształtowania stosunku między nimi swoją jednostronną decyzją. Jednakże analiza konkretnego wypowiedzenia może prowadzić do wniosku, że wynajmujący, wypowiadając umowę, nadużywa pozycji dominującej. W takim przypadku wynajmujący będzie musiał „wytłumaczyć się” z powodów, dla których dokonał wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego.” Powody rozwiązania umowy są istotne, jeżeli wypowiada ją podmiot zajmujący na rynku pozycję dominującą (od 40% rynku podlegającego analizie). Analizie na okoliczność nadużycia władzy rynkowej podlegają takie czynności prawne jak: zawarcie, zmiana lub wypowiedzenie umowy. Nie stanowi nadużycia pozycji dominującej wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu lokalu użytkowego, jeżeli czynność ta nie ma dyskryminującego charakteru, nie ogranicza konkurencji ani w inny sposób nie stanowi przejawu eksploatacji przez wynajmującego swej pozycji rynkowej kosztem najemcy, tym bardziej zaś w sytuacji niepłacenia przez najemcę czynszu bądź opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości średnich cen rynkowych. Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tj. Dz.U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804 ze zm.) praktyką monopolistyczną jest nadużywanie pozycji dominującej na rynku, polegające na narzucaniu uciążliwych warunków umów przynoszących przedsiębiorcy, narzucającemu te warunki, nieuzasadnione korzyści.

Za uciążliwy warunek należy uznać każdy warunek umowy, oznaczający się dla jednej ze stron ciężar większy od powszechnie przyjętych w stosunkach danego rodzaju. Wypowiedzenie umowy, jeśli nie ma charakteru dyskryminującego – a za takie nie powinno się uznawać wypowiedzenia podmiotowi będącemu w likwidacji lub podniesienie czynszu do wysokości stawek rynkowych – ani ograniczającego konkurencję, ani w inny sposób wykorzystującego pozycję rynkową kosztem najemcy, nie jest sprzeczne z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów.

58.Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony z powodów niewymienionych w kodeksie cywilnym, ale wymienionych w umowie.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony z powodów niewymienionych w kodeksie cywilnym, ale wymienionych w umowie. Czy zastrzeżenie w umowie najmu na czas określony możliwości jej wypowiedzenia, a także zastrzeżenie takiej możliwości, ale z podaniem katalogu konkretnych powodów uzasadniających wypowiedzenie, sprzeciwia się „naturze” tego stosunku prawnego? Zdaniem Sądu Najwyższego, dopuszczenie do wypowiadania umów zawartych na czas określony jest sprzeczne z istotą tego rodzaju umów (uchwała SN z dnia 15 lutego 1996 r. CZP5/96, OSNC 1996, nr 5 poz. 69). Jeśli tak, to byłoby to uzasadnieniem ograniczenia swobody stron w kształtowaniu stosunku umownego, wynikającym z art. 353¹ k.c.

Możliwe są jednak dwie skrajne odpowiedzi oraz kilka wariantów pośrednich. Zgodnie z jednym z poglądów istnieje możliwość zawarcia w umowie klauzuli o możliwości wypowiedzenia w konkretnych przypadkach. Drugi pogląd jest przeciwny takiej możliwości. Wg trzeciego poglądu można się zgodzić na zawarcie w umowie takiej klauzuli, jednakże z pewnymi zastrzeżeniami, czyli pod warunkiem, że klauzula umowna ma określoną treść.

Pogląd, wg którego dopuszczalna jest możliwość zastrzeżenia w umowie najmu na czas określony katalogu przyczyn, które upoważniają stronę umowy do dokonania wypowiedzenia, wynika z przyjęcia założenia że ustawodawca, stwarzając możliwość wypowiedzenia najmu na czas oznaczony, nie miał na celu tworzenia stałego, nienaruszalnego katalogu sytuacji, w których możliwe jest wypowiedzenie, ale miał na celu ustalenie minimum ochrony uczestników stosunku najmu przed bezwzględnym związaniem terminem końcowym umowy. Strony mogą sobie to minimum ochrony rozszerzyć na więcej przypadków.

Strony mogą wprowadzić do umowy klauzulę dopuszczającą rozwiązanie umowy przed upływem oznaczonego czasu w przypadku zajścia określonego zdarzenia. Zdarzeniem takim może być np. postawienie najemcy w stan upadłości. Wówczas powyższa instytucja upodobniłaby się do warunku rozwiązującego. Zgodę na włączenie do umowy takiej klauzuli najemca powinien uzależnić od tego, czy zajście takiej przyczyny nie skłoniłoby go do szukania możliwości rozwiązania umowy. W przeciwnym razie pogorszy jedynie swą sytuację w stosunku do uregulowań ustawowych. Wg Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 22 stycznia 1˛998 r. III CKN 3654/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 144) nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. Konstrukcja umowy najmu zawartej na czas oznaczony, nie dająca się pogodzić z dowolnym wypowiadaniem powstałego stosunku prawnego, nie wyłącza jednak możliwości przedwczesnego zakończenia stosunku najmu z określonych przyczyn. Taki pogląd jest uzasadniony twierdzeniem, że nawet stosunek trwały można rozwiązać, jeśli pojawią się ważne przyczyny. W takich przypadkach bowiem gwarantowana trwałość stosunku prawnego, może okazać się generalnie niekorzystna (wyrok SN z dnia 22 stycznia 1998 r., tamże). Ostatecznie ten pogląd został uznany za słuszny.

Pogląd przeciwny, nie zezwalający na zawarcie w umowie najmu na czas określony klauzuli dotyczącej wypowiedzenia, zarówno z podaniem katalogu przyczyn, jak i bez ich wyszczególniania, opiera się na założeniu popartym przez Sąd Najwyższy (uchwała z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97), że najem zawarty na czas oznaczony lub nieoznaczony stanowi dwa wzajemnie wyłączające się sposoby zakończenia tego stosunku prawnego, w związku z czym „oznaczenie w umowie najmu (na czas oznaczony) terminu jego zakończenia z równoczesnym pozostawieniem stronom swobody decyzji w wypowiadaniu tego stosunku prawnego jest niedopuszczalne. Odmienny jest reżim prawny umowy zawartej na czas oznaczony i nieoznaczony. To pogląd uznający omawianą klauzulę umowną (o możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony z enumeratywnie wyliczonych w umowie powodów) za niedopuszczalną. Nie można bowiem stosować dowolnych połączeń, z przenoszeniem instrumentów reżimu prawnego umowy zawartej na czas nieoznaczony do umowy zawieranej na czas oznaczony. Rozwiązanie takie mogłoby uzasadniać indywidualny interes stron, który jak się wydaje powinien ustąpić pierwszeństwa zasadzie bezpieczeństwa obrotu. Chodzi tu głównie o ochronę osób trzecich, a w szczególności dotyczy nabywcy przedmiotu najmu.

Stanowisko to nie uwzględniało jednak rozmaitości potrzeb podmiotów gospodarczych. Rozwiązaniem praktycznym, które niekiedy stosowano w celu uniknięcia niedogodności sztywnego okresu najmu, było zawieranie umów najmu na krótkie okresy, z przyznaniem jednocześnie stronie prawa domagania się zawarcia umowy na kolejny okres, pod warunkiem spełnienia warunków wskazanych w umowie (np. zapłaty wszystkich wymaganych kwot czynszu).

Innym jeszcze argumentem przemawiającym za opcję niemożliwości zawarcia w umowie najmu na czas określony katalogu powodów uzasadniających wypowiedzenie było istnienie umowy nazwanej najmu na czas oznaczony. Argumentowano, iż strony chcą być pewne czasu trwania najmu, ponieważ dla najemcy, zwłaszcza najemcy lokalu użytkowego jest to czas, który pozwoli mu uzyskać zwrot inwestycji i nakładów na lokal. Wynajmujący natomiast ma zapewnione źródło dochodu na z góry wyznaczony okres. Przedwczesna utrata uprawnienia do korzystania z lokalu może oznaczać koniec działalności najemcy w związku z utratą kapitału przeznaczonego na dokonane inwestycje, który jeszcze się nie zwrócił. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 lutego 1996 r. (III CZP 5/96, OSNC 1996, nr 5, poz. 69) stwierdził, że „Ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali mieszkalnych – na czas oznaczony i nieoznaczony – w celu wzmożonej ochrony strony umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez czas ściśle oznaczony, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu. Intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie prawem przewidzianymi”. Wg Sądu Najwyższego swoboda umów stron jest wyłączona ponieważ art. 668 k.c. jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, a wniosek który z niego wypływa, a contrario, jest taki, że umowa na czas oznaczony nie może być wypowiedziana (uchwała z dnia 15 lutego 1996 r.) Wspomniana uchwała dotyczy lokali mieszkalnych. Uchwała z dnia 3 marca 1997 r. (III CZP 3/97, OSNC 1997, nr 6-7, poz. 71), dotycząca omawianego zagadnienia i rozstrzygająca sprawę w analogiczny sposób, odnosi się do najmu lokalu użytkowego. Sąd Najwyższy powoływał się w niej na uchwałę wcześniej cytowaną, tyle że z zastrzeżeniem, iż jeśli nawet uznać za daleko idący pogląd o bezwzględnym charakterze art. 688 k.c., to z pewnością ma on charakter semiimperatywny, zapewniający minimalny zakres ochrony najemcy.

Uznawano, że przeciw możliwości wypowiadania – z ważnych powodów – umów najmu na czas określony przemawia także zasada pacta sunt servanda. W polskim prawie istnieje możliwość wypowiedzenia z ważnych powodów takiej umowy rodzącej zobowiązanie ciągłe, zawartej na czas określony. Jeżeli jednak ustawodawca w odniesieniu do powyższych umów skonstruował przesłanki ich wypowiedzenia, jest to dla stron wiążące w tym sensie, że nie mogą powoływać się na klauzule ważnych powodów.

Pewną rolę odegrał wprowadzony nowelizacją do kodeksu cywilnego przepis dotyczący zobowiązań o charakterze trwałym. Uzasadnia on rozdzielenie umów na czas określony i na czas nieokreślony. Wprowadzenie art. 365¹ k.c. prowadzi do konkluzji, że „skoro ustawodawca przewidział wyraźnie możliwość wypowiedzenia zobowiązania ciągłego bezterminowo, a nie zamieścił przepisu przewidującego analogiczną możliwość dla zobowiązania ciągłego terminowego, można argumentować, że wynika stąd niedopuszczalność wypowiedzenia zobowiązania terminowego o charakterze ciągłym inaczej, jak tylko w przypadkach przewidzianych w przepisie szczegółowym”. Zwracano także uwagę, na art. 764² k.c., zgodnie z którym umowa agencyjna zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu niewykonania obowiązku przez jedną ze stron w całości lub znacznej części, a także w przypadku zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności. Podobnie w art. 869 § 2 k.c. odnoszącym się do umowy spółki. Skoro przewiduje się taką możliwość przy poszczególnych umowach, znaczy to, że nie stanowi ona zasady ogólnej.

Zgodnie z art. 365¹ zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów – niezwłocznie po wypowiedzeniu. Jest to jedyny przepis, oprócz art. 384¹ k.c. będący regulacją instytucji wypowiedzenia o charakterze ogólnym.

Z analizy cytowanych orzeczeń, poglądów doktryny i interwencji ustawodawcy można było wnioskować, że niedopuszczalność zawarcia klauzuli o możliwości wypowiedzenia w umowie najmu na czas oznaczony wynika, po pierwsze, wprost z przepisów o najmie, a po drugie z natury świadczenia. Konkurują tu dwie zasady, tj. zasada pewności prawa i zasada elastyczności rozwiązań prawnych, konieczna dla obrotu, zwłaszcza elastyczności w stosunkach zobowiązaniowych.

Pojawił się jednak pogląd, że w rzeczywistości klauzula o możliwości wypowiedzenia umów najmu na czas określony „upoważniałaby do wypowiedzenia najmu tylko wynajmującego. Nie tylko nie zapewniałaby ona koniecznej elastyczności we wzajemnych stosunkach stron, ale stanowiłaby przyczynę powstania stanu niepewności. Przytoczona teza wynikać miała z założenia, że powody wypowiedzenia zastrzeżone są dla ochrony głównie wynajmującego.

59.wydanie lokalu

Wydanie lokalu sprowadza się przeważnie do wspólnego obejrzenia lokalu w celu stwierdzenia, w jakim znajduje się stanie, a następnie dochodzi do spisania protokołu zdawczo-odbiorczego i wydania kluczy do lokalu.

Obowiązek wydania lokalu najemcy, ciążący na wynajmującym, powinien być wykonany w terminie określonym umową, a jeśli umowa nic o tym nie stanowi, wydanie lokalu powinno nastąpić niezwłocznie po wezwaniu wynajmującego przez najemcę do wydania lokalu. Wynika to z brzmienia art. 455 k.c. czyli z przepisów części ogólnej zobowiązań. Zgodnie z art. 457 k.c. termin spełnienia świadczenia oznaczony przez czynność prawną poczytuje się w razie wątpliwości za zastrzeżony na korzyść dłużnika. W takim przypadku dłużnik może spełnić świadczenie wcześniej, a wierzyciel nie będzie mógł odmówić przyjęcia świadczenia, gdyż w przeciwnym razie popadnie w zwłokę. W przypadku umowy najmu to wynajmujący jest dłużnikiem, którego świadczenie polega na udostępnieniu lokalu do korzystania.

Gdy termin będzie zastrzeżony na jego korzyść, oznaczać to będzie, że wynajmujący może wydać lokal wcześniej niż określona data wymagalności, a najemca nie będzie mógł odmówić objęcia lokalu bez narażania się na odpowiedzialność za zwłokę. Dlatego też istotne jest, aby strony określiły datę wydania lokalu w taki sposób, żeby nie powstały wątpliwości interpretacyjne.

O powstaniu wątpliwości mogą też świadczyć inne postanowienia umowy, sugerujące, że wynajmujący ma prawo wydać lokal wcześniej, a najemca zobowiązany jest go przyjąć – np. gdy termin wydania lokalu określony jest przez nastąpienie pewnego zdarzenia, o tym, czy termin ten jest zastrzeżony na korzyść którejkolwiek ze stron, będzie decydował charakter tego zdarzenia.

Dla przykładu:

Termin oznaczony w ten sposób, że wynajmujący wyda lokal najemcy po opróżnieniu go przez poprzedniego najemcę albo po dokonaniu remontu przez wynajmującego, nie należy do terminów zastrzeżonych na korzyść którejkolwiek ze stron, w tym także wynajmującego, bo jeśli wynajmujący zechce świadczyć np. przed dokonaniem tym remontów, najemca będzie mógł odmówić objęcia lokalu ze względu na wady lokalu.

Natomiast termin wydania określony w ten sposób, że „lokal zostanie wydany do dnia ……”, wyraźnie wskazuje na zastrzeżenie go na korzyść wynajmującego, ponieważ ze sformułowania tego wynika, że wynajmujący może udostępnić lokal w dowolnym dni od zawarcia umowy do dnia wskazanego w umowie.

Zastrzeżenie terminu wydania lokalu na korzyść dłużnika, czyli wynajmującego, jest o tyle niekorzystne dla najemcy, że pozostaje on w niepewności co do chwili, od której będzie dysponował lokalem, a co za tym idzie, od której będzie zobowiązany do zapłaty czynszu. Może się okazać, że w dniu faktycznego wydania lokalu nie będzie na to przygotowany. Jest to oczywiście mniej korzystne, jeśli okres od zawarcia umowy do upływu określonego umową ostatniego dnia, w którym lokal najpóźniej może być wydany, jest krótki.

Wszystkie terminy określone zdarzeniami zależnymi od jednej ze stron są korzystniejsze dla niej. Druga strona powinna albo je ograniczyć, np. przez dodanie, że terminem wydania będzie wystąpienie określonego zdarzenia, ale „nie później niż….” oraz oznaczenie sankcji za niewystąpienie tych zdarzeń (niewykonanie remontu, niewyprowadzenie się poprzedniego najemcy), albo zawrzeć umowę najmu pod warunkiem (np. wyremontowania lokalu przez wynajmującego w określonym terminie).

Obowiązek zapłaty czynszu powstaje z dniem określonym w umowie. Najczęściej jest to dzień wydania lokalu lub też dzień określony jako następujący w jakiś czas po wydaniu lokalu, gdy w grę wchodzi np. przystosowanie lokalu do działalności, która ma być prowadzona przez najemcę.

Dnia powstania obowiązku płacenia czynszu nie należy mylić z dniem powstania obowiązku dokonania zapłaty czynszu. Obowiązek płacenia czynszu powstaje np. z dniem wydania lokalu a obowiązek uiszczenia czynszu obejmuje konieczność zapłaty np. do dnia 10 (15, innego) danego miesiąca.

Strony powinny zastrzec, co się stanie z obowiązkiem płacenia czynszu w przypadku, gdy lokal nie zostanie wydany z powodów leżących po stronie bądź to wynajmującego, bądź to najemcy.

Jeśli nie dojdzie do wydania lokalu z przyczyn leżących po stronie najemcy, należy przyjąć, że jest on zobowiązany do płacenia czynszu tak, jakby lokal był wydany w terminie. Wynajmujący bowiem gotów był do świadczenia wzajemnego. Jeśli nie dojdzie do wydania lokalu z przyczyn leżących po stronie wynajmującego, będzie on zobowiązany do odszkodowania za zwłokę i nie będzie mógł żądać czynszu za okres, kiedy był w zwłoce, choćby w umowie zawarto postanowienie, że czynsz należy się od określonej daty (będącej datą wydania lokalu lub datą późniejszą). Jeśli niewydanie lokalu nastąpi z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie odpowiada, to najemca może powstrzymać się z zapłatą czynszu, jako świadczenia wzajemnego, ale nie ma prawa żądać odszkodowania. Wynika to z istoty umów wzajemnych, w których dłużnik może powstrzymać się ze swoim świadczeniem do momentu, gdy druga strona nie zaoferuje swojego świadczenia, chyba że postanowiono w umowie, iż świadczenia nie mają być wykonane jednocześnie (art. 488 k.c.).

Umowa wynajmu jest umową konsensualną. Oznacza, że do jej zawarcia konieczne jest i równocześnie wystarcza porozumienie stron co do postanowień przedmiotowo istotnych (essentialia negotii), a jeśli umowa podlega negocjacjom, to także co do wszystkich postanowić objętych negocjacjami (art. 72 k.c.). Nie jest natomiast konieczne wydanie przedmiotu najmu. Wydanie lokalu nie jest warunkiem dojścia umowy do skutku, ale jest obowiązkiem wynajmującego, którego niewykonanie powoduje powstanie roszczeń wynikających z przepisów o zwłoce lub opóźnieniu w wykonaniu zobowiązania.

Takie same roszczenia przysługują wynajmującemu, jeśli najemca, nawet jeszcze przed objęciem lokalu, zrezygnuje z planów najmowania lokalu albo nie odbierze lokalu w umówionym terminie. Powstaje pytanie, czy najemcy, nie odbierając lokalu, może powoływać się na to, że wypełnia swoje obowiązki, płacąc czynsz, jeśli jest zobowiązany – stosownie do umowy – do podjęcia określonej działalności w wynajmowanym lokalu. W tym względzie panuje pogląd, iż „najemca ma prawo, lecz nie ma obowiązku przyjęcia i używania rzeczy najętej”.

Jednakże wynajmujący może mieć interes nie tylko w pobieraniu czynszu, ale w uruchomieniu określonej działalności w lokalu. Jest to szczególnie widoczne w przypadku, gdy wynajmujący prowadzi np. centrum handlowe albo pasaż handlowy. Przeważnie zależy mu wówczas, aby w obrębie centrum lub pasażu ze sklepami nie było pustych, zamkniętych lokali, ponieważ nie działa to zachęcająco na potencjalnych klientów. Wynajmujący powinien w takim przypadku zastrzec w umowie, że najemca ma obowiązek prowadzić określoną działalność w wynajmowanym lokalu.

60.podstawa prawna

Gdzie szukać przepisów dotyczących umowy najmu lokalu użytkowego?

Umowa najmu jest uregulowana w kodeksie cywilnym w księdze III ZOBOWIĄZANIA tytule XVII dziale I. Dział ten składa się z dwóch rozdziałów:

• pierwszy dotyczy najmu w ogólności, a

• drugi zawiera przepisy szczególne dotyczące jedynie najmu lokali.

Najmu lokali dotyczy także ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.), jednakże ustawa ta nie dotyczy lokali użytkowych.

Lokale użytkowe to pomieszczenia służące celom innym niż mieszkaniowe. Będą to np.:

• pomieszczenia biurowe,

• lokale sklepowe,

• produkcyjne,

• magazyny,

• itp.