Krok trzeci: czas trwania stosunku najmu

Strony powinny określić  czas trwania stosunku najmu - określić, czy umowę zawierają na czas nieokreślony, czy też termin z góry oznaczają. Ma to np. znaczenie dla określenia zasad ewentualnego rozstania się z kontrahentem. Kodeks cywilny przewiduje, że można ją zawierać na czas oznaczony i nieoznaczony. Obie formy mają swoje wady i zalety. Pierwszą jest dużo trudniej rozwiązać. Ogólna reguła naszego prawa jest bowiem taka, że wypowiadać wolno tylko kontrakty bezterminowe. Jeśli natomiast strony ustalą termin obowiązywania umowy, wypowiedzenie dopuszczalne jest tylko w ściśle określonych przypadkach. Najem nie jest tu wyjątkiem. Z przepisów wynika, że jeżeli  czas jego trwania nie jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów (czy to umownych, czy to – gdy strony ich w umowie nie określiły – ustawowych). Jeżeli natomiast  czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę w wypadkach w niej określonych.

Czasem ustawodawca rozstrzyga za samych zainteresowanych, jak długo trwać będzie umowa najmu. Dzieje się tak wówczas, gdy strony zdecydują się na umowę na czas oznaczony, ale z zastrzeżeniem jakiegoś bardzo odległego terminu. I tak najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 § 1 k.c.. Ta sama zasada obowiązuje w relacjach między przedsiębiorcami – tyle że tam wspomniany okres wynosi nie dziesięć, ale 30 lat (art. 661 § 2 k.c.). Jaki cel ma takie ograniczanie stronom swobody zawierania umów? Otóż ustawodawca przyjmuje, że przy tak długim okresie umowy obowiązywanie reguły, iż wypowiadać wolno tylko umowy terminowe, mogłoby prowadzić do pokrzywdzenia którejś ze stron. Sytuacja rynkowa zmienia się przecież często z miesiąca na miesiąc, a co dopiero na przestrzeni kilkudziesięciu lat. Niewykluczone, że zajmowanie wynajętego lokalu przestanie się najemcy opłacać (bo np. w pobliżu wybudowano hipermarket i jego obroty zdecydowanie spadły). Dzięki opisywanej regulacji strony nie są na siebie skazane i mogą się po jakimś czasie po prostu rozstać.

Ważne! Dla najemcy korzystniejsze jest określenie czasu trwania umowy. Taką umowę trudniej jest wypowiedzieć - chyba że klauzula o możliwości wypowiedzenia zostanie zawarta w umowie. Jeśli już taką klauzulę dopuścimy, powinniśmy dokładnie określić, kiedy wypowiedzenie jest możliwe.

Dla najemcy korzystniejsze czasem jest określenie czasu trwania umowy. Gdyby w międzyczasie zmienił się właściciel, nowy właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć umowy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, jeśli była ona zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z  datą pewną, a lokal został najemcy wydany.

Jeżeli po podpisaniu umowy okaże się, że wynajęty lokal ma  wady np. przewody elektryczne w tym lokalu są w złym stanie i w związku z tym najemca chciałby zrezygnować z najmu tego lokalu, ale nie wie, czy musi dotrzymać trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie. Otóż nie musi. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wynika to z art. 682 kodeksu cywilnego.

Umowa na czas określony może być rozwiązana wcześniej, jeżeli z powodu  nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami (np. zapłata zbyt wysokiego czynszu) albo groziłoby nadmierną stratą, a tego strony nie przewidywały podczas zawierania umowy.

Uwaga! Powołując się na ten przepis, nie można jednak samodzielnie rozwiązać ani zmienić umowy, wręczając wypowiedzenie wynajmującemu. Prawo do tego ma wyłącznie właściwy Sąd.  Najemca musi więc wnieść pozew. Samo wypowiedzenie jest nieskuteczne.

Najemca może oddać lokal w podnajem, jeżeli umowa najmu mu tego nie zabrania.  Najemca lokalu nie może się domagać odsprzedaży. Nawet długotrwała umowa najmu lokalu użytkowego nie daje jednak najemcy żadnych szczególnych uprawnień wobec właściciela.