Krok jedenasty: klauzule dotyczące zmiany po stronie wynajmującego

Stosunek najmu jest stosunkiem obligacyjnym i łączy osoby, które zawarły umowę. Obejmuje prawa i obowiązki typu względnego, które są skuteczne tylko między stronami tej umowy.

Jednakże „cechą swoistą najmu jest to, że w czasie jego trwania może nastąpić zmiana podmiotów tego stosunku prawnego, i to z przyczyn nietypowych dla stosunków zobowiązaniowych”.  Artykuł 678 k.c. reguluje skutki zbycia przedmiotu najmu i tym samym wprowadza możliwość wstąpienia przez nabywcę lokalu w stosunek najmu.

Mimo że umowa najmu jest skuteczna od chwili zawarcia, to fakt wydania lokalu ma szczególne skutki prawne wobec osób trzecich. Zgodnie z art. 1002 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przesądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu, stosownie do przepisów normujących te stosunki w przypadku zbycia rzeczy wynajętej (por. także przepisy dotyczące egzekucji administracyjnej w nieruchomości). Podobne unormowanie zawiera ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. Nr 60, poz. 535 z pózn. zm.), wg której umowa najmu nieruchomości upadłego pozostaje w mocy, jeśli przedmiot umowy był objęty przez najemcę przed ogłoszeniem upadłości.

Jednak sędzia-komisarz może rozwiązać te umowy gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju lub trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości. Druga strona rozwiązanej umowy może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

Jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot najmu lub dzierżawy nie był jeszcze wydany upadłemu, każda ze stron może odstąpić od umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartej przez upadłego jako najemcę lub dzierżawcę.

Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Odstąpienie od umowy nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowania. Jeżeli przedmiot najmu lub dzierżawy w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, w innych zaś przypadkach - z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry. Na zarządzenie sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy przed tym terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Wynajmujący lub wydzierżawiający może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata.

Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany wg umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody (art. 679 §1 k.c.). Jednakże jest to uwarunkowane określonym zachowaniem najemcy. Ma on obowiązek zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu. Jeśli tego nie zrobi, zbywca będzie mógł podnieść przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

 Umowę najmu nieruchomości można wpisać do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości (art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. z 2001 r. Nr 124, pkoz. 1361 z pózn. zm.), co powoduje jej skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. W praktyce jednak wynajmujący niechętnie godzą się na wpisywanie najmu do ksiąg wieczystych. Z kolei najemcy rzadko domagają się urzędowego potwierdzenia daty umowy. Najemcy rzadko żądają ochrony na wypadek zbycia nieruchomości przez wynajmującego albo komorniczego zbycia najętej nieruchomości, która została obciążona hipoteką w trakcie najmu.

Niezależnie od samodzielnych uprawnień do ochrony swoich praw wobec osób trzecich  najemca może się także domagać, aby wynajmujący zastosował własne środki ochrony.

 Na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu, ale tylko za czas od chwili, kiedy nabył własność rzeczy najętej.

W umowie pomiędzy stronami umowy najmu lokalu użytkowego może znaleźć się zastrzeżenie, że najemcy przysługuje  prawo pierwokupu, na wypadek, gdyby wynajmujący w trakcie trwania umowy najmu chciał dokonać sprzedaży lokalu będącego przedmiotem najmu. Powstaje pytanie, jak ukształtować prawo pierwokupu w przypadku umowy najmu na czas nieokreślony, żeby było skutecznym zastrzeżeniem, a nie jedynie „klauzulą na papierze”. Jeśli bowiem w umowie na czas określony zastrzeżemy prawo pierwokupu lokalu w razie sprzedaży w trakcie trwania umowy najmu, sytuacja będzie w miarę klarowna. Najemca traci uprawnienie dopiero, jeśli najem wygaśnie, a żadna umowa sprzedaży nie zostanie zawarta. Jednakże w przypadku umów na czas nieokreślony jest to fikcja, wynajmujący bowiem łatwo może obejść te klauzule po prostu przez wypowiedzenie umowy najmu. Powstaje pytanie o możliwość zastrzeżenia prawa pierwokupu na jakiś okres od rozwiązania umowy.